Актуальность темы: с 1 января 2026 года в силу вступают изменения в Законе о долевой собственности, которые напрямую касаются порядка проведения общих собраний и оформления протоколов в нежилых зданиях. Ниже приведён исчерпывающий алгоритм подготовки, проведения и оформления протокола собрания собственников нежилых помещений с учётом последних поправок.
Правовая база
- Закон РФ «О долевой собственности на недвижимое имущество» (ст. 44-48).
- Постановление Правительства РФ № 491 от «О правилах содержания общего имущества».
- Федеральный закон от № 534-ФЗ (вступает ) – новые требования к кворуму и электронному голосованию.
Подготовительный этап
Оповещение собственников
Не позднее чем за 10 суток до даты проведения:
- Отправить заказное письмо с уведомлением о времени, месте и повестке.
- Разместить объявление на официальном сайте УК/ТСЖ (если таковой есть).
- Опубликовать в Единой системе собраний (ЭСС) – обязательно с .
Повестка дня – обязательные пункты
- Утверждение годового отчёта управляющей организации.
- Размер обязательных платежей за 2026 год.
- Выбор способа управления (управляющая компания, ТСЖ, ЖКС).
- Утверждение сметы доходов/расходов на 2026 год.
- Иные вопросы, предложенные собственниками.
Процедура проведения
Регистрация участников
Вести журнал регистрации со столбцами:
| № | ФИО / Наименование юр. лица | № помещ. | Площадь (м²) | % доли | Подпись | Доверенность № |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ООО «Альфа-Инвест» | 2-301 | 120,5 | 18,3 % | Иванов | № 45 от |
| 2 | ИП Смирнов А.В. | 1-105 | 45,0 | 6,8 % | Смирнов | – |
Кворум
С достаточно 25 % + 1 м² общей площади нежилого здания (ранее – 50 %). Подтверждение кворума фиксируется в протоколе:
«Присутствуют собственники, владеющие 1 245,8 м² из 2 400 м² общей площади, что составляет 51,9 % и превышает установленный законом минимум».
Голосование
- Обычное большинство (50 % + 1 м²) – вопросы сметы, выбор управляющего.
- Квалифицированное (2/3 площадей) – перепланировка общего имущества, реконструкция.
- Электронное голосование допускается через Госуслуги/ЭСС с ЭЦП.
Оформление протокола
Обязательные реквизиты
- Наименование здания, адрес, кадастровый номер.
- Дата и время начала/окончания собрания.
- Место проведения (офис УК, конференц-зал).
- ФИО председателя и секретаря собрания.
- Список присутствующих (см. таблицу выше).
- Повестка и итоги голосования по каждому вопросу.
Типовой фрагмент протокола
ООО «Управляющая компания ПРОФИ-Центр»
Протокол общего собрания собственников нежилых помещений
г. Москва, ул. Лесная, д. 20, стр. 2
от «19» апреля 2026 г.
Повестка дня:
- Утверждение годового отчёта УК за 2025 г.
- Размер обязательных платежей на 2026 г.
- Переход на ТСЖ.
| Вопрос | За (м²) | Против (м²) | Воздержались | Решение |
|---|---|---|---|---|
| Отчёт УК | 1 180,3 | 65,5 | – | Принят |
| Взнос 2026 – 120 руб./м² | 1 150,0 | 95,8 | – | Принят |
| Создание ТСЖ | 900,2 | 345,6 | – | Нет 2/3 – отклонено |
Документы, прилагаемые к протоколу
- Рассылка уведомлений (квитанции, скриншоты e-mail).
- Доверенности представителей.
- Расчёт долей по площади (выписка ЕГРН).
- Бюллетени электронного голосования (ЭЦП).
Хранение и направление копий
Срок хранения оригинала – 5 лет в архиве УК/ТСЖ. Копии протокола в течение 3 рабочих дней направляются:
- Все собственникам (e-mail/заказное письмо).
- Госжилинспекции (по месту нах. здания).
- Росреестр – при изменении сведений о ТСЖ.
Ответственность за нарушение
За несвоевременное оповещение, отсутствие кворума или неверное оформление протокола УК/инициатор собрания может быть оштрафована:
- для должностных лиц – до 50 000 ₽;
- для юр. лиц – до 500 000 ₽ (ст. 7.22 КоАП РФ).
Короткая памятка (PDF-версия)
Скачать шаблон протокола (Word) и памятку можно по ссылке:
protokol-nezhiloe-2026.docx
Внимание! Данный материал не заменяет юридическую консультацию. При сложных вопросах (разногласия, судебные споры) рекомендуем обратиться к квалифицированному специалисту в области долевой собственности.