Оглавление

1. Зачем нужен грамотный проект договора
2. Структура и обязательные реквизиты
3. Проверка прав и обременений
4. Цена, платёж и налоги
5. Передача и приёмка
6. Готовый шаблон договора
7. Чек-лист перед подписанием

Зачем нужен грамотный проект договора

Покупатели понимают: построить дом иногда дешевле, чем купить готовый․ Однако неверно оформленный договор купли-продажи (ДКП) может обернуться:

• потерей денег,
• возможным признанием сделки недействительной,
• судебными спорами с бывшими собственниками или кредиторами,
• отказом в регистрации права собственности․

Поэтому инвестировать время в подготовку качественного проекта ДКП — значит застраховать себя от миллионных потерь в будущем․

Структура и обязательные реквизиты

Общие сведения

Кадастровые и технические характеристики

В договоре обязательно указываются:

• кадастровый номер земельного участка и дома,
• площадь участка (в м²),
• площадь дома (общая, жилая и по БТИ),
• вид разрешённого использования (ВРИ),
• этажность, материал стен, год постройки,
• наличие коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация)․

Проверка прав и обременений

Что запрашивать у продавца

1. Выписка ЕГРН не старше 5 дней на дату сделки․
2. Справка об отсутствии задолженности по налогам и ЖКХ․
3. Разрешение органов опеки, если в доме прописаны несовершеннолетние․
4. Отказ супруга(-и) в пользу продавца (нотариально), если участок приобретён в браке․
5. Письменное заявление банка о снятии обременения (ипотеки), если ранее был залог․

Как самостоятельно проверить участок

• По rosreestr․gov․ru — бесплатно, но без подписи․
• Через МФЦ — 400 руб․, бумажная выписка с подписью․
• Если найдёте сервитут, аренду или залог — потребуйте их прекращения до регистрации․

Цена, платёж, налоги

Способы расчёта

Налоговые последствия

Продавец платит НДФЛ (13 %) с разницы между ценой в ДКП и документальной себестоимостью, если владел менее 3–5 лет (зависит от основания приобретения)․
Покупатель освобождён от НДФЛ, но платит госпошлину 2000 руб․ за регистрацию․

Передача и приёмка

До подписания Акта приёма-передачи:

• ознакомьтесь с показаниями счётчиков,
• проверьте наличие техпаспорта на дом и разрешения на ввод в эксплуатацию,
• составьте опись мебели и техники, если она входит в сделку,
• удостоверьтесь, что продавец снял регистрацию всех жильцов․

Готовый шаблон договора

Ниже приведён упрощённый образец․ Перед использованием обязательно проконсультируйтесь с юристом!

<h3>ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ № 19-04/2026</h3>
г․ Москва, 19 апреля 2026 г․

<b>Продавец:</b> Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, выдан г․ …

<b>Покупатель:</b> Петров Петр Петрович, паспорт 77 11 654321, выдан г․ …

<p>Стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:</p>
<ol>
 <li><b>Предмет договора</b>

 1․1․ Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок площадью 12 соток, кадастровый номер 77:03:0004010:123, вместе с жилым домом общей площадью 180 м², кадастровый номер 77:03:0004010:124, расположенными по адресу: Московская обл․, г․о․ Одинцово, ул․ Садовая, д․ 15․
 <li><b>Цена</b> составляет 12 500 000 (двенадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается․</li>
 <li>…</li>
</ol>

<p>Подписи сторон …</p>

Чек-лист перед подписанием

1. ☐ Получил актуальную выписку ЕГРН (участок + дом)․
2. ☐ Убедился, что нет обременений/арестов․
3. ☐ Проверил кадастровую стоимость (не ниже цены в ДКП)․
4. ☐ Оплатил и получил квитанцию об отсутствии долгов․
5. ☐ Согласовал форму расчётов и дату регистрации․
6. ☐ Оформил договор у нотариуса, если участок в долевой собственности․
7. ☐ Составил Акт приёма-передачи и опись имущества․
8. ☐ Записался в МФЦ/Росреестр на подачу документов․

Грамотный проект договора купли-продажи земельного участка с домом — это не просто бумага, а страховка ваших денег и спокойствия․ Делайте проверки, консультируйтесь с юристами и нотариусами — и ваш загородный дом станет надёжным активом на десятилетия․

Статья подготовлена ․ Консультации по телефону +7 (495) -00-00-00․