Вопрос продления аренды земельных участков без проведения торгов стоит перед многими арендодателями – от частных предпринимателей до крупных девелоперов. В статье разобраны нормативно‑правовая база, условия, когда продление возможно, а также пошаговый алгоритм действий.

Нормативно‑правовая база

Основные положения регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) и Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Ключевые статьи:

1. Статья 39.6 ЗК РФ – случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов.
2. Статья 39.8 ЗК РФ – особенности договоров аренды публичных земельных участков (введено Федеральным законом № 283‑ФЗ от ).
3. Статья 39.12‑39.20 ЗК РФ – порядок продления, выкупа и перехода прав арендатора.
4. Статья 621 ГК РФ – право арендатора на продление договора, если иное не предусмотрено соглашением.

С 14 марта 2022 г. в законодательстве закреплено право арендаторов земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, продлевать срок аренды без участия в торгах (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Когда возможен продление без торгов?

Продление без торгов допускается в следующих ситуациях:

• Аренда без проведения торгов изначально. Если участок был предоставлен в аренду без аукциона (п. 1‑3 ст. 39.6), то и последующее продление может происходить без торгов.
• Наличие прав преимущественного пользования. Арендатор, являющийся обладателем права преимущественного приобретения (п. 3 ст. 39.6), имеет приоритет при продлении.
• Объекты незавершённого строительства. Если на участке находится объект, строительство которого не завершено, арендатор может запросить продление сроков аренды для завершения работ (пример из практики ГАРАНТ.РУ – договор продлевался на три года для завершения строительства).
• Срок аренды истёк, но арендатор добросовестно использовал землю. По ст. 39.20 ЗК РФ и ст. 621 ГК РФ арендатор имеет право на продление или выкуп без торгов, если договор не предусматривал иной порядок.
• Отсутствие оснований для отказа. Закон запрещает отказ в продлении, если арендатор не нарушал условий договора и не изменил целевое назначение земли.

Ограничения и случаи, когда продление невозможно

Продление без торгов может быть отклонено в следующих случаях:

• Участок переходит в частную собственность (продажа объекта, как в примере из ГАРАНТ.РУ – после продажи объекта продление невозможно).
• Изменилось целевое назначение земли (например, сельскохозяйственная земля переходит в зонирование под жилую застройку).
• Арендатор нарушил существенные условия договора (неуплата арендных платежей, нарушение экологических требований).
• Срок аренды уже продлен один раз, а законодательство конкретного региона ограничивает количество продлений.

Пошаговый алгоритм продления аренды без торгов

Шаг 1. Проверка исходного договора

Убедитесь, что в договоре указано право продления без торгов или отсутствует пункт, запрещающий продление. Обратите внимание на:

• Срок действия договора и дату истечения.
• Условия продления (количество возможных продлений, максимальная длительность).
• Указание на целевое назначение участка.

Шаг 2. Сбор документов

Стандартный набор документов (по рекомендациям Электронного правительства РФ) включает:

1. Копию паспорта (для физических лиц) или учредительных документов (для юридических лиц).
2. Копию текущего договора аренды.
3. Акт о завершении (или промежуточный акт) строительства, если арендатор просит продление для завершения работ.
4. Кадастровый план или выписку из ЕГРН.
5. Справку об отсутствии задолженности по арендной плате.

Шаг 3. Подача заявления через портал государственных услуг

Сервис gosuslugi.ru/233423 предоставляет форму «Продление срока аренды земельного участка». В заявлении указываются:

• Номер и дата исходного договора.
• Запрашиваемый срок продления (не более 30 лет, если иное не установлено региональными актами).
• Обоснование (например, необходимость завершения строительства).

Шаг 4. Рассмотрение заявления органом управления землей

Орган (муниципальная администрация, региональное управление Росреестра) обязан рассмотреть заявление в течение 30 дней. Возможные результаты:

• Согласие – подписывается новый договор аренды.
• Отказ – в письменной форме указываються причины (например, изменение целевого назначения).

Шаг 5. Подписание нового договора

После положительного решения стороны подписывают договор, в котором фиксируются:

• Новый срок аренды.
• Условия оплаты (арендная плата может быть пересмотрена в соответствии с рыночными ценами).
• Обязательства по завершению строительства (если применимо).

Практические рекомендации

• Начинайте процесс заранее. Подать заявление за 3‑6 месяцев до истечения срока – оптимальный срок, чтобы избежать простоя.
• Сохраняйте все акты и протоколы. При проверке органов наличие подтверждающих документов (акты выполненных работ, справки о платеже) ускорит рассмотрение.
• Контролируйте целевое назначение. Если планируется изменение назначения, согласуйте это с органом управления заранее – иначе продление может быть отклонено.
• Учитывайте региональные особенности. В некоторых субъектах (например, Ростовская область) действуют отдельные законы, расширяющие право на продление без торгов.
• Консультируйтесь с юристом. При наличии спорных моментов (например, продажа объекта в процессе строительства) профессиональная правовая поддержка поможет избежать потери прав.

Примеры из судебной практики

Дело «Гарант.ру» (2021‑01‑20)

Арендатор, получивший участок с объектом незавершённого строительства, продлил срок аренды на три года для завершения работ. Суд подтвердил право на продление, ссылаясь на ст. 39.6 ЗК РФ и отсутствие нарушений условий договора.

Дело «Nova Group» (2025)

Девелопер пытался оспорить отказ в продлении аренды после продажи объекта. Верховный Суд РФ признал отказ законным, указав, что право аренды прекращается в момент перехода права собственности, если иное не предусмотрено договором.

Дело «Смоленский район, Алтайский край» (2023‑04‑11)

Арендатор, использующий землю для сельскохозяйственного производства, получил право на продление без торгов, опираясь на п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ. Суд отметил, что наличие незавершённого строительства не является препятствием, если цель использования сохраняется.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли продлить аренду более одного раза без торгов?

Да, если каждый раз заявка подаётся до истечения текущего срока и сохраняются условия, позволяющие продление (отсутствие нарушений, сохранение целевого назначения). Однако в некоторых регионах может быть ограничение – уточняйте в местном нормативном акте.

Какой максимальный срок продления возможен?

Закон допускает продление до 30 лет, если иное не установлено региональными нормативными актами. При длительном продлении обычно проводится переоценка арендной платы.

Нужно ли платить дополнительные сборы за продление?

Плата за продление может включать:

• Госпошлину за регистрацию нового договора в Росреестре;
• Арендную плату, пересчитанную по актуальной рыночной стоимости;
• Сборы за подготовку и подачу документов (если используют посреднические услуги).

Можно ли продлить аренду, если объект уже сдан в эксплуатацию?

Да, если назначение земли соответствует использованию объекта и в договоре не указано ограничение. При смене назначения (например, из промышленного в жилое) может потребоваться новое согласование.

Продление аренды земельного участка без проведения торгов – реальная возможность для большинства арендных отношений, если соблюдены условия, прописанные в Земельном кодексе и договоре. Ключевые шаги: проверка исходного договора, своевременный сбор документов, подача заявления через портал госуслуг и соблюдение всех требований органа управления землей.

Правильный подход позволяет избежать длительных процедур, связанных с аукционами, и сохранить контроль над объектом, особенно когда речь идёт о незавершённом строительстве или долгосрочных инвестиционных проектах.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.