Каждый владелец недвижимости рано или поздно сталкивается с вопросом: какие налоги придётся заплатить при продаже дома или земельного участка? В 2024 году действуют обновлённые правила, которые регулярно корректируются письмами ФНС и Минфина России. Ниже ― подробный разбор самых важных изменений и разъяснений.
Основные виды налогов при продаже недвижимости
При отчуждении дома или земельного участка могут возникнуть два налога:
- НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов сверх 5 млн руб.) – если продавец-физлицо.
- Налог «УСН-Доходы» 6 % – если продавец юрлицо или ИП на упрощёнке.
- Земельный налог – ежегодный платёж, взимаемый до момента продажи.
Продажа земельного участка при УСН 6 %: последние разъяснения Минфина
В письме Минфина № 03-05-05-01/99342 от подтверждено: даже если компания применяет УСН «Доходы», при продаже земельного участка она должна заплатить налог по ставке 6 % с суммы выручки, если субъект РФ не установил пониженную ставку.
Пример расчёта:
- Компания продаёт участок за 5 000 000 руб.
- УСН 6 %: 5 000 000 × 6 % = 300 000 руб.
- Срок уплаты – не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом продажи.
Важное исключение
Если объект недвижимости был учтён в составе основных средств, компания может уменьшить налоговую базу на его остаточную стоимость (письмо ФНС № СД-4-3/15590@ от ).
Что грозит физлицу при продаже дома и земли: НДФЛ и льготы
Период владения как ключевой фактор
- ≥ 5 лет – доход от продажи освобождается от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ).
- ≥ 3 года – достаточно, если:
- объект получен по наследству или дару от близкого родственника;
- приватизирован или получен по договору пожизненного содержания.
Имущественный вычет
Если период владения короче минимального, можно воспользоваться вычетом:
- 1 000 000 руб. – на весь объект недвижимости (дом + земля как единый объект).
- Или уменьшить доход на документальные расходы (рекомендовано письмом Минфина № 03-04-05/112480 от ).
Земельный налог: платим до момента перехода права
Налог начисляется по итогам календарного года, но последний владелец уплачивает налог за фактический период владения в году продажи (письмо ФНС № БС-4-21/15555@ от ).
Как рассчитывается:
- Определяем кадастровую стоимость на .
- Умножаем на ставку муниципалитета (0,1–0,3 % для садовых участков).
- Делим на 12 и умножаем на количество месяцев владения.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость
Если кадастровая стоимость выше рыночной, можно:
- Подать заявление в комиссию при Росреестре;
- Обратиться в суд с отчётом независимого оценщика.
Срок оспаривания – до , чтобы внести изменения в ЕГРН и снизить налог за 2025 год (письмо Минфина № 03-05-04-01/92815 от ).
Чек-лист бухгалтера перед сделкой
- Проверьте дату права собственности в ЕГРН.
- Уточните кадастровую стоимость на сайте Росреестра.
- Рассчитайте НДФЛ или УСН 6 %, выберите выгодный вариант вычета.
- Сформируйте платёжные поручения на земельный налог до подписания договора купли-продажи.
- В налоговой декларации (3-НДФЛ или УСН) отразите дату и сумму дохода.
2024 год принёс важные уточнения: компаниям на УСН придётся платить 6 % при продаже земли, а физлицам стоит внимательно отслеживать 3- и 5-летний срок владения. Своевременное планирование налогов и использование льгот позволит избежать штрафов и неустоек.
Будьте в курсе новых писем ФНС и Минфина – экономьте свои деньги!