Внимание! С 01 января 2026 года не внесено изменений в плане освобождения продажи жилых помещений от НДС. Основные правила сохраняются, однако ситуация с апартаментами меняется, а налог на доходы (НДФЛ) переходит на прогрессивную шкалу. Ниже – подробная инструкция по всем вопросам.
Облагается ли НДС продажа квартиры физическим лицом?
Нет, не облагается.
- Пункт 22 подп. 3 п. 3 ст. 149 НК РФ прямо освобождает от НДС операции реализации жилых домов, квартир, комнат и долей в них.
- Даже если вы продаёте объект выше рыночной цены, НДС платить не нужно.
- Покупатель тоже не платит НДС: он просто перечисляет вам деньги по договору купли-продажи.
Исключение: если вы продаёте апартаменты (нежилые помещения), то с 2025 года для застройщиков снова введён НДС по ставке 20 %. Однако для физлиц, продающих «вторичку» апартаментов, норма пока не менялась – всё равно НДС-агентом вы не становитесь.
Нужно ли оформлять счёт-фактуру?
Не нужно.
Согласно п. 5 ст. 168 НК РФ при освобождённых операциях счёт-фактура оформляется без выделения суммы НДС с пометкой «Без налога (НДС)». Но если вы физлицо, вы и так НЕ являетесь плательщиком НДС, поэтому:
- Никаких счетов-фактур покупателю выдавать не обязаны.
- Никаких квартальных деклараций по НДС не сдаёте.
А как насчёт НДС при покупке квартиры?
Физлица НДС при покупке не платят и не возвращают.
- НДС – это налог, который включают в цену застройщика или продавца-юрлица. Он уже «зашит» в цене квартиры.
- Вы не можете получить «возврат НДС», как это делают компании на УСН или ОСН.
- Зато можете вернуть до 260 000 рублей НДФЛ (13 % от 2 млн руб.) через имущественный вычет по ст. 220 НК РФ.
Кратко о других налогах при продаже
НДФЛ – это отдельная история.
- Минимальный срок владения:
- Если квартира была приватизирована, подарена, унаследована или получена по ДДУ – 3 года.
- Если куплена после на «вторичке» – 5 лет.
- Как считается срок для ДДУ: от даты полной оплаты по договору долевого участия (увеличение площади после сдачи дома срок не сдвигает).
- Налоговая база (с 2025 г. – прогрессивная шкала):
- до 2,4 млн руб. – 13 %;
- свыше 2,4 млн руб. – 15 %.
- Можно уменьшить доход на 1 млн руб. вычета или на расходы при покупке.
Пошаговый чек-лист для продавца жилья
- Убедитесь, что объект – жилое помещение, а не апартаменты.
- Проверьте срок владения:
- ≥ 3/5 лет → НДФЛ не платите, 3-НДФЛ подавать не обязаны;
- < 3/5 лет → рассчитайте НДФЛ и подайте декларацию до 30 апреля 2027 г.
- Никаких счетов-фактур и деклараций по НДС не готовьте – вы освобождены.
Частые вопросы
Вопрос: Я ИП на УСН, продаю квартиру, которую держал 2 года. Нужно ли платить НДС?
Ответ: Нет, продажа жилья освобождена от НДС независимо от вашей системы налогообложения. Но НДФЛ придётся заплатить, если срок владения < 3/5 лет.
Вопрос: Покупаю квартиру у физлица. Могу ли я «вычленить» НДС из цены?
Ответ: Нет. В сделке между физлицами НДС не возникает.
Продажа обычной квартиры между физическими лицами не облагается НДС в 2026 году. Все обязательства сводятся к НДФЛ и декларации 3-НДФЛ, если вы вышли за льготный срок владения. Для юрлиц и застройщиков правила сложнее, но это уже отдельная тема.
Обновлено по состоянию на 19 апреля 2026 г.