В 2026 году налоговые правила продажи недвижимости стали ещё жёстче: продаёте вы квартиру за 1 рубль или за рыночную цену‚ налог всё равно считают с кадастровой стоимости․ Ниже разберёмся‚ почему так произошло‚ какие лимиты действуют в регионах‚ и как минимизировать потери․
Почему кадастровая стоимость стала главной?
До вступления в силу пункта 9 статьи 214․10 НК РФ продавцы могли снижать налог‚ указывая в договоре заниженную цену․ Теперь:
- Если цена сделки ниже 70 % от кадастровой стоимости‚ база для НДФЛ всё равно берётся как 70 % кадастровой стоимости․
- Регионы вправе повысить этот порог до 100 %․ К началу 2026 года таких регионов уже более половины․
Пример
Кадастровая стоимость квартиры: 10 000 000 ₽
Договорная цена: 5 000 000 ₽ (50 %)
База для НДФЛ: 70 % × 10 000 000 ₽ = 7 000 000 ₽
Налог (13 %): 7 000 000 ₽ × 13 % = 910 000 ₽
Как узнать кадастровую стоимость в 2026 году
- Росреестр онлайн: на сайте rosreestr․gov․ru через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости»․
- ЕГРН-выписка: заказывается в МФЦ или на Госуслугах; стоит 350–750 ₽‚ готовность 1–3 дня․
- Кадастровая палата: очередь в офисе‚ но бесплатно (до трёх справок в день)․
Когда можно продать без налога
Даже если цена ниже кадастровой‚ налог не начисляют‚ если:
- Владение ≥ 5 лет (для большинства объектов) или ≥ 3 года (наследство‚ дар от близких‚ единственное жильё)․
- Доход ≤ 1 млн ₽ – применяется имущественный вычёт (но всё равно считается от 70 % кадастровой цены)․
- Доказанные расходы на покупку ≥ цены продажи (чеки‚ ДДУ‚ ипотечные договоры)․
Региональные лимиты: где порог выше 70 %
В 2026 году субъекты РФ могут повышать лимит до 90–100 %․ Например:
| Регион | Лимит (% кадастровой стоимости) |
|---|---|
| Москва | 100 % |
| Санкт-Петербург | 90 % |
| Московская область | 90 % |
| Краснодарский край | 80 % |
| Остальные регионы | 70 % (базовый уровень) |
Как минимизировать налог при продаже ниже кадастровой
- Уменьшить кадастровую стоимость через суд или комиссию при Росреестре (срок 1–6 мес․)․
- Применить вычет в 1 млн ₽ или расходы на покупку (что больше)․
- Разделить доли в договоре – каждый собственник получает свой вычет 1 млн ₽․
- Дождаться минимального срока владения‚ если нет срочности․
Частые ошибки
- Считать налог только с договорной цены – это миф 2015 года․
- Не проверять кадастровую стоимость перед сделкой – она могла вырасти после переоценки․
- Забывать о региональном лимите – в Москве уже 100 %‚ а не 70 %․
Проверка за 5 минут перед сделкой
1․ Узнайте кадастровую стоимость – см․ пункт 2․
2․ Сравните с договорной ценой – если меньше 70 % (или регионального лимита)‚ рассчитайте налог․
3․ Подготовьте документы на расходы или вычет․
4․ Проконсультируйтесь с налоговым юристом при сложных схемах (дар-продажа‚ долевая собственность)․
В 2026 году продажа жилья по заниженной цене не освобождает от налога․ Формула проста: 70 % кадастровой стоимости минус вычет/расходы․ Уточните региональный лимит и‚ при необходимости‚ оспорьте кадастровую стоимость – это может сэкономить десятки тысяч рублей․