Продажа земельного участка по цене, ниже установленной кадастровой стоимости, часто используется физическими лицами для снижения налоговой нагрузки. Однако налоговое законодательство Российской Федерации предусматривает специальные правила расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в таких случаях. В статье рассмотрим, какие обязательства возникают у продавца‑физического лица, какие вычеты доступны, а также какие последствия могут возникнуть у покупателя‑организации.
Правовая база
Налоговые последствия регулируются Налоговым кодексом РФ (НК РФ) и рядом нормативных актов Минфина:
- Ст. 208, 209, 210, 217.1, 220, 221 НК РФ – порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости, полученных после 1 января 2016 г.
- Ст. 130 ГК РФ – определение имущества, подлежащего налогообложению.
- Постановление Пленума ВАС РФ № 3009/04 и письма Минфина от № 03‑04‑05/36685, № 03‑04‑05/77103 и др.
Как определяется налоговая база при продаже ниже кадастровой стоимости
Расчётная величина
Если цена, указанная в договоре купли‑продажи, меньше расчётной величины, определяемой как:
Кадастровая стоимость × 0,7
то в целях налогообложения доход считается равным именно этой расчётной величине, а не фактической цене сделки.
Пример расчёта
- Кадастровая стоимость участка – 2 000 000 руб.
- Расчётная величина = 2 000 000 × 0,7 = 1 400 000 руб.
- Договорная цена продажи – 1 000 000 руб. (меньше расчётной).
- Налоговая база = 1 400 000 руб. (по закону).
- НДФЛ = 1 400 000 × 13 % = 182 000 руб.
Обязанности продавца‑физического лица
Декларирование дохода
Продавец‑физическое лицо обязано:
- Подать налоговую декларацию по форме № 3‑НДФЛ по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Уплатить рассчитанный НДФЛ не позднее 15 июля того же года.
Возможные налоговые вычеты
Продавец может уменьшить налогооблагаемую базу двумя способами:
- Имущественный налоговый вычет – до 1 000 000 руб. от суммы полученного дохода (п. 1 ст. 220 НК РФ). Вычет предоставляется один раз в жизни при продаже недвижимости.
- Уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы – затраты, связанные с приобретением участка (покупка, регистрационные издержки, расходы на улучшения). При наличии подтверждающих документов их сумма вычитается из налоговой базы (п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Выбор между вычетом и уменьшением дохода зависит от того, какая опция выгоднее в конкретном случае.
Ставка налога
Для налоговых резидентов РФ ставка НДФЛ составляет 13 % (п. 1 ст. 224 НК РФ). Для нерезидентов – 30 %.
Налоговые последствия для покупателя‑организации
Организация, применяющая общую систему налогообложения (ОСН), не считается налоговым агентом в этой сделке (п. 1‑2 ст. 226 НК РФ). Поэтому:
- Налог на прибыль организации от покупки участка не возникает, так как покупка не является получением дохода.
- НДС не начисляется и не подлежит вычету, поскольку операции с земельными участками (и их долями) не являются объектом налогообложения НДС (п. 6 ст. 146 НК РФ).
- Налог на имущество организаций не взимается (п. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ). Земельный налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, но в данном случае он уплачивается владельцем участка (продавцом) до момента перехода права собственности.
Специфика сделок между взаимозависимыми лицами
Продажа участка от физического лица, являющегося генеральным директором, организации‑покупателя считается сделкой между взаимозависимыми лицами (п. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). При этом:
- Если сделка попадает под критерий «контролируемой» (п. 1‑3 ст. 105.14 НК РФ), ФНС может проверить соответствие цены рыночной. В большинстве практических случаев продажа по цене ниже расчётной величины (кадастр × 0,7) считается законной, если нет доказательств завышения цены в пользу покупателя.
- Контроль может осуществляться как ФНС России, так и территориальными налоговыми органами, но только в рамках установленных законом процедур.
Пошаговый алгоритм действий продавца
- Определить кадастровую стоимость участка (из реестра Росреестра).
- Вычислить расчётную величину: кадастр × 0,7.
- Сравнить договорную цену с расчётной величиной.
- Если цена ≥ расчётной – налоговая база = фактическая цена.
- Если цена < расчётной – налоговая база = расчётная величина.
- Собрать документы, подтверждающие расходы, связанные с приобретением (договор купли‑продажи, акт приема‑передачи, выписки из банка, счета‑фактуры).
- Рассчитать НДФЛ (13 % от налоговой базы) и уменьшить его:
- на сумму расходов (если они документально подтверждены), или
- на имущественный вычет до 1 000 000 руб.
- Заполнить декларацию по форме 3‑НДФЛ, указав:
- доход от продажи (по расчётной величине);
- сумму расходов/вычет;
- расчет налога к уплате.
- Подать декларацию до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли просто указать в договоре любую цену ниже кадастровой?
Да, стороны свободно определяют цену (ст. 421 ГК РФ). Однако при расчёте НДФЛ налоговая служба использует формулу кадастр × 0,7. Поэтому указание более низкой цены не уменьшит налоговую базу, если она ниже расчётной величины.
Что делать, если участок был приобретён до 2016 года?
Для участков, купленных до 1 января 2016 г., применяется более простая схема: налоговая база = разница между продажной ценой и ценой покупки (плюс расходы). Порог в 5 лет владения не применяется.
Какой срок владения освобождает от НДФЛ?
Если участок находился в собственности ≥ 5 лет и кадастровая стоимость < 1 000 000 руб., то доход от его продажи освобождается от налога (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемой задаче срок владения меньше 5 лет, поэтому освобождения нет.
Нужно ли платить налог на имущество после покупки?
Налог на имущество уплачивается владельцем (продавцом) до момента перехода прав. После покупки налог на имущество будет начислен владельцу‑покупателю в следующем налоговом периоде, исходя из кадастровой стоимости, а не цены сделки.
Может ли организация‑покупатель признать расходы на покупку участка как налоговый расход?
Да, но только в момент последующей реализации участка (продажи) или при амортизации (если участок классифицируется как объект основных средств). При простой покупке расходы учитываются в балансе, но не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль в текущем периоде.
- Продажа земли ниже кадастровой стоимости не освобождает от НДФЛ – налоговая база определяется как кадастр × 0,7, если договорная цена ниже этой суммы.
- Физическое лицо обязано задекларировать доход, уплатить НДФЛ (13 %) и может воспользоваться имущественным вычетом до 1 млн руб. или уменьшить доход на подтверждённые расходы.
- Организация‑покупатель не платит НДФЛ и НДС, но в дальнейшем учтёт стоимость участка в бухгалтерском учёте.
- Сделка между директором и его компанией считается сделкой между взаимозависимыми лицами; при отсутствии признаков завышения цены налоговые органы, как правило, не доначисляют налог, если соблюдены правила расчёта.
Данная статья подготовлена на основе информации, размещённой на сайте delo-press.ru, и актуальна на 19 апреля 2026 года.