В 2026 году вопрос налогообложения при продаже земли юридическим лицом остаётся одним из самых сложных для бизнеса. В статье разберёмся, когда применять НДС 20 %, 5 % или можно вообще избежать уплаты налога, а также как правильно оформить сделку, чтобы не получить штрафы от ФНС.
Общие правила: когда продажа земли облагается НДС
Земельные участки относятся к объектам недвижимости, но до они формально числились вне НДС-оборота. С 2026 года правила изменились:
- Земля сельхозназначения — облагается по ставке 5 % (п. 2.1 ст. 164 НК РФ);
- Земля под застройку (ИЖС, коммерция, промзона) — ставка 20 %;
- Земля в составе имущественного комплекса — 20 % (если комплекс продаётся целиком);
- Освобождение по ст. 149 НК РФ действует только для операций «при продаже земельных участков без возведённых на них объектов».
Когда можно не платить НДС
Освобождение по ст. 149 НК РФ
Если юрлицо продаёт чистый земельный участок (без зданий, коммуникаций, подъездных путей), то операция полностью освобождается от НДС.
Важно: шаблон договора должен чётко указывать, что передаётся только земля. Любое упоминание «инфраструктуры» влечёт риск доначисления 20 % НДС.
Упрощённая система (УСН)
- На УСН «Доходы» или «Доходы минус расходы» НДС не начисляется;
- Если в 2024 году выручка превысила 188 млн ₽, компания автоматически переводится на ОСНО с и обязана платить НДС.
Как определить ставку НДС в 2026 году
| Вид земли | Ставка НДС | Примеры |
|---|---|---|
| Сельхозназначения (кадастровый код 01.03.) | 5 % | Пашня, сенокос |
| Земли населённых пунктов под ИЖС (кадастровый код 01.12.) | 20 % | Участок под строительство дома |
| Земли промназначения (кадастровый код 01.14.*) | 20 % | Заводская территория |
| Земля без объектов капитального строительства | 0 % (освобождение) | Пустырь на окраине города |
Пошаговый алгоритм оформления сделки «земля-НДС»
- Проверка участка в ЕГРН. Убедитесь, что участок числится на балансе юрлица, без обременений.
- Определение налоговой базы. НДС рассчитывается от цены договора, но не ниже кадастровой стоимости × 0,7 (п. 5 ст. 154 НК РФ).
- Выбор ставки. См. таблицу выше.
- Выставление счёта-фактуры. В строке 7 ставьте код «5» (5 %), «20» (20 %) или «0» (освобождение).
- Декларирование. Покажите операцию в разделе 10 книги продаж и в строке 010 раздела 3 декларации за квартал продажи.
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: указание в договоре «земельный участок с расположенным на нём забором».
Решение: оформите отдельные акты приёма-передачи: земля — без НДС, забор — 20 %. - Ошибка: применение 5 % к земле, которая уже была переведена в категорию «земли населённых пунктов».
Решение: проверьте кадастровый паспорт, если категория изменилась, ставка 20 %. - Ошибка: пропуск срока регистрации счёта-фактуры в системе ЭДО (не позднее 5 календарных дней).
Решение: используйте проверенного оператора ЭДО.
Примеры расчёта НДС в 2026 году
Пример 1. Сельхозземля 5 %
ООО «Агро-С» продаёт 15 га пашни за 3 000 000 ₽.
НДС = 3 000 000 × 5 % = 150 000 ₽.
Покупатель (ОСНО) принимает к вычету 150 000 ₽.
Пример 2. Земля под ИЖС 20 %
ООО «Девелоп-Групп» продаёт 10 соток под строительство коттеджа за 5 000 000 ₽.
НДС = 5 000 000 × 20 % = 1 000 000 ₽.
Пример 3. Освобождение по ст. 149 НК РФ
ООО «Логистика-Плюс» продаёт пустырь 2 га без объектов за 1 200 000 ₽.
НДС = 0 ₽ (освобождение). В счёте-фактуре строка 7, код «0».
Как не потерять освобождение при долевой продаже
Если один из учредителей — юрлицо (доля 55 %), а выручка меньше 2 млн ₽ в 2024 году, компания могла воспользоваться освобождением от НДС. Однако с 2026 года действует новый порог: до 2 млн ₽ за последние 3 месяца. Превышение лимита автоматически аннулирует освобождение. Рекомендуем:
- ежемесячно отслеживать выручку в разрезе КВР;
- при превышении лимита подать уведомление о переходе на ОСНО за 15 дней.
Экспорт/импорт земельных участков
Если участок находится за пределами РФ, операция подпадает под место реализации за пределами РФ и НДС не облагается. При ввозе земли в РФ (редкий кейс, но возможен при аренде в Калининграде) действует НДС 20 % на таможенную стоимость.
Чек-лист перед подписанием договора
- Да — участок без объектов капстроения → оформляем освобождение.
- Да — сельхозземля → 5 %.
- Да, участок в составе имущественного комплекса → 20 %.
- Нет — не забудьте проверить кадастровую стоимость × 0,7.
- Нет, не забудьте зарегистрировать счёт-фактуру в ЭДО.
В 2026 году продажа земли юрлицом требует точного определения категории участка и корректного выбора ставки НДС. Основные риски связаны с ошибками в договоре и превышением лимитов по выручке при освобождении. Используйте чек-лист и примеры расчётов, чтобы избежать штрафов и доначислений.
Если остались вопросы — напишите в комментариях, подготовим консультацию под ваш кейс.