Актуально на: 19 апреля 2026 г․
Краткий ответ
Как правило, продажа земельных участков НЕ облагается НДС, если участок находится «на территории РФ» и «не отнесён к землям жилой застройки»․ Однако есть исключения․ Ниже — подробно, кто, когда и при каких условиях должен или не должен начислять НДС при продаже земли․
Нормативная база
- НК РФ, ст․ 146 (объект обложения НДС)
- НК РФ, ст․ 149 (освобождённые операции)
- НК РФ, п․ 6 ст․ 346․26 (УСН, ЕСХН)
- Закон 487-ФЗ с изменениями от г․ (новые правила оформления сделок с землёй)
Основные правила НДС при продаже земли
Физические лица
Физлицо-резидент, продающее земельный участок для личных нужд, не является плательщиком НДС․ Доход облагается только НДФЛ (13 % или 15 %)․ Если участок находился во владении ≥ 5 лет (в некоторых случаях ≥ 3 года), НДФЛ тоже не платится․
Индивидуальные предприниматели (ИП)
- ИП на УСН, продажа земли вне рамок предпринимательской деятельности освобождается от НДС․ Если земля использовалась в бизнесе, выбор режима определяется видом деятельности в ЕГРЮЛ/ЕГРИП․
- ИП на ОСНО — при продаже земли НДС не начисляется, если земля соответствует п․ 6 ст․ 346․26 НК РФ (участки, не отнесённые к землям жилой застройки)․
Организации
Общие положения
Компания-резидент при реализации земельных участков может столкнуться с тремя сценариями:
- Земля не отнесена к жилой застройке, без строений — НДС не облагается․
- Земля с объектами капитального строительства — НДС облагается только объект недвижимости․ Стоимость земли выделяется в договоре отдельно и освобождается от НДС․
- Земля в жилой застройке, предназначена под ИЖС, возможно применение 0 % ставки НДС при соблюдении условий п․ 3․1 ст․ 164 НК РФ (документы о назначении земли)․
Компании на УСН
С 2025 года УСН-компании не признаются плательщиками НДС, за исключением:
- ввоза товаров;
- операций по договору простого товарищества (совместной деятельности);
- доверительного управления․
Продажа земельных участков под эти исключения не попадает, следовательно, УСН-компания НЕ платит НДС при реализации земли․
Примеры из практики
Пример 1․ ИП на УСН «Доходы»
ИП Кузнецов продал участок 10 соток без построек за 3 млн руб․ Участок использовался для личного огорода․
Результат: НДС не начисляется, доход включается в базу по УСН (6 %)․
Пример 2․ ООО на УСН «Доходы минус расходы»
ООО «ЗемСтрой» реализует участок площадью 2 га с незавершённым строительством склада․ Договором выделена:
- стоимость земли, 7 млн руб․;
- стоимость недостроя — 5 млн руб․
Результат: НДС облагается только 5 млн руб․ по ставке 20 % (либо 0 %, если применяется льгота застройщика)․ Стоимость земли освобождается․
Алгоритм быстрой проверки
- Кто продаёт?
- Физлицо без статуса ИП — НДС не платится․
- ИП/ООО, переход к пункту 2․
- Какой режим налогообложения?
- УСН, ЕСХН — НДС не начисляется․
- ОСНО, переход к пункту 3․
- Категория земли?
- Не жилые земли — НДС не облагается․
- Жилые земли — проверить условия 0 % ставки․
- Есть ли объекты капитального строительства?
- Да — НДС облагается только недвижимость․
- Нет, переход к пункту 3․
Что изменилось с г․
Закон 487-ФЗ ввёл новые правила регистрации сделок с землёй через ЕГРН в электронном виде, но не изменил НДС-обложение․ Все прежние льготы и освобождения сохранены․ Основное влияние — ужесточение контроля за достоверностью данных о земельных участках․
Чек-лист для бухгалтера
- ✅ Проверьте ЕГРН: категория земель, разрешённое использование․
- ✅ Уточните режим налогообложения продавца․
- ✅ В договоре разделите цену на землю и объекты недвижимости․
- ✅ Сохраните выписку из ЕГРН и экспликацию БТИ на случай налоговой проверки․
В большинстве случаев продажа земельных участков в России освобождается от НДС․ Исключения касаются только операций с недвижимостью, расположенной на земле жилой застройки, либо при применении общей системы налогообложения и одновременной реализации объектов капитального строительства․ При любом сомнении рекомендуется получить индивидуальную налоговую консультацию․