В Российской Федерации практически все объекты недвижимости попадают под обязательную государственную регистрацию. Такой порядок закреплён Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действующая редакция от ) и статьёй 131 Гражданского кодекса РФ. Ниже разберёмся, что именно считается «недвижимым» и какие права на него подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Что признаётся недвижимым имуществом
Перечень закреплён в статье 130 ГК РФ; К недвижимости относятся:
- Земельные участки, участки недр, если они выделены в самостоятельный объект;
- Объекты капитального строительства:
- здания (жилые дома, офисные центры, торговые комплексы);
- помещения (квартиры, офисы, склады);
- сооружения (мосты, трубопроводы, ЛЭП);
- незавершённое строительство (объекты, если строительство не окончено);
- Единые недвижимые комплексы — совокупность зданий, сооружений, линий, сетей, относящихся к одному земельному участку (например, промышленные площадки, гостиницы с прилегающей территорией);
- Подземные и надземные пространства, если они выделены в самостоятельные объекты и закреплены в кадастре;
- Судна и космические объекты, в силу прямого указания закона, также квалифицируются как недвижимость (но регистрация ведётся в специализированных реестрах).
Какие права и ограничения подлежат регистрации
Согласно статье 8.1 ГК РФ и пункту 1 статьи 4 Закона № 218-ФЗ, в ЕГРН обязательно вносятся:
- Возникновение, переход, ограничение и прекращение:
- права собственности;
- права хозяйственного ведения;
- права оперативного управления;
- права постоянного (бессрочного) пользования землёй.
- Все виды обременений:
- Ипотека (залог недвижимости);
- Сервитуты (публичные, частные, личные);
- Доверительное управление;
- Аренда и найм жилого помещения (в случаях, указанных в законе);
- Аресты, запреты от уполномоченных органов.
- Общая долевая собственность инвестиционных паёв — если имущество принадлежит пайщикам ПИФа.
Особые случаи регистрации
Права, возникающие на основании решений суда
Если право на недвижимость подтверждено вступившим в законную силу решением суда, регистрация проводится на основании:
- самого судебного акта;
- заявления в Росреестр (МФЦ);
- кадастрового паспорта или выписки ЕГРН (при необходимости).
Незарегистрированные объекты «старого» периода
Земельные участки, выданные до , могут не быть поставлены на кадастровый учёт. Однако наследники вправе:
- Подать декларацию с описанием участка.
- Получить кадастровый паспорт.
- Зарегистрировать право собственности в ЕГРН.
Что НЕ требует государственной регистрации
- Движимое имущество (автомобили, техника, мебель);
- Временные строения, не являющиеся капитальными (навесы, бытовки);
- Садовые дома площадью до 50 м², если они внесены в ЕГРН как «садовый дом» (в противном случае регистрация потребуется);
- Права аренды сроком до 1 года (по общему правилу не подлежат регистрации).
Краткая пошаговая схема регистрации
- Подготовка документов: правоустанавливающие бумаги, технический план, кадастровый паспорт.
- Подача заявления: онлайн через Росреестр или лично в МФЦ.
- Оплата госпошлины (для физлиц, 2000 руб. за регистрацию права собственности).
- Проверка и внесение записи в ЕГРН (срок — до 5 рабочих дней).
- Получение выписки ЕГРН в электронном виде или на бумаге.
Ответственность за отсутствие регистрации
Нарушение обязательной регистрации влечёт:
- Недействительность сделки (например, договор купли-продажи незарегистрированной квартиры считается незаключённым);
- Невозможность распоряжения имуществом: нельзя продать, подарить, заложить объект;
- Административный штраф по статье 7.1 КоАП РФ до 2 000 руб. для физлиц.