Каждый владелец земли, который собирается заключить договор купли-продажи, задаётся главным вопросом: «Нужно ли платить налог и как его можно уменьшить?» В 2025–2026 гг. в Налоговый кодекс РФ внесены важные изменения, которые напрямую влияют на расчёт минимального срока владения и освобождение от НДФЛ. Ниже — подробная инструкция, которая поможет разобраться во всех нюансах.
Когда НДФЛ вообще не платится?
Минимальный срок владения
- 3 года, если участок был получён:
- по наследству или дару от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
- 5 лет — во всех остальных случаях, в т.ч. при покупке на рынке.
Если вы продадите землю после указанного срока, НДФЛ не начисляется вне зависимости от суммы сделки.
Новое правило 2024–2026 гг. о «непрерывности» срока
Нередко владельцу приходится разделять участок на две части (например, чтобы оформить ИЖС каждому из детей). Раньше после разделения срок «сбрасывался», теперь — нет.
- Если земля была разделена максимум на 2 участка и предназначена для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то срок владения продолжается.
- Для коммерческой недвижимости и сельхозземель это правило не распространяется.
Пример: вы купили участок в 2019 г., в 2025 г. разделили его на два для детей. В 2026 г. продаёте одну часть. Срок считается с 2019 г. → 7 лет → налог 0 руб.
Когда налог всё-таки придётся заплатить?
Если продажа произошла раньше минимального срока, применяется ставка 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). Базой обложения является разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами.
Как уменьшить налоговую базу
- Вычет расходов. Указываем сумму, за которую покупали участок + расходы на оформление, межевание, коммуникации.
- Имущественный вычет 1 млн руб. Если подтверждающих документов нет, можно уменьшить доход на 1 млн руб. (раз в налоговый период).
Пример: продали участок за 3 500 000 руб. Документально подтверждены расходы 2 200 000 руб. Налог: (3 500 000 – 2 200 000) × 13 % = 169 000 руб.
Особенности земельного налога при продаже
Земельный налог, это отдельный платёж, который начисляется ежегодно на основании кадастровой стоимости. После продажи:
- продавец платит за фактические месяцы владения в году сделки;
- покупатель начинает платить с месяца, следующего за регистрацией права.
Изменения в Севастополе (закон от № 831-ЗС) повысили ставку для земель ИЖС до 0,3 % от кадастровой стоимости, но для сельхозземель оставили 0,1 %. В других регионах аналогичные корректировки вводятся по мере утверждения местных законов.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость
- Получите отчёт независимого оценщика.
- Подайте заявление в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости (до 31 марта 2026 г. для налога 2025 г.).
- Если комиссия отказала — обращайтесь в суд.
Уменьшение кадастровой стоимости сразу снижает как ежегодный земельный налог, так и потенциальный НДФЛ, если в договоре цена окажется ниже 70 % от кадастровой (в этом случае база НДФЛ определяется как 0,7 × кадастровая стоимость).
Пошаговый чек-лист перед продажей
- Уточните дату первоначального права (ЕГРН) → определите минимальный срок.
- Соберите документы о расходах на покупку, межевание, подключение коммуникаций.
- Получите справку о кадастровой стоимости: если она выше рыночной, готовьте оспаривание.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г., если продажа состоится в 2026 г.
- Внесите налог до 15 июля 2027 г., если он есть.
Ответы на частые вопросы
Вопрос: «Я получила участок по наследству в 2022 г., оформила дом в 2025 г. Когда могу продавать без налога?»
Ответ: срок отсчитывается с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя). Значит, налог не будет при продаже после 2025 г. + 3 года = 2025 г.». То есть уже в 2026 г. продаёте без НДФЛ.
Вопрос: «Если участок разделён на 3 части, сохранится ли срок?»
Ответ: нет, новое правило о непрерывности применяется только при двух долях. При трёх и более срок начинает отсчитываться заново со дня регистрации каждой новой доли.
Краткий вывод
В 2026 году продажа земельного участка может быть полностью освобождена от НДФЛ, если вы соблюли минимальный срок владения и не нарушили новые правила разделения. Если срок ещё не прошёл — используйте расходный вычет или фиксированный вычет 1 млн руб. Не забывайте ежегодно контролировать кадастровую стоимость, чтобы не переплачивать земельный налог и не создавать риски при продаже.
Полезные сервисы:
- ЕГРН online, выписка о праве и кадастровой стоимости;
- Личный кабинет ФНС — подача 3-НДФЛ онлайн.
Дата актуальности: 19 апреля 2026 г. Проверяйте региональные ставки земельного налога перед сделкой.