Продажа земельных участков — одна из типовых операций‚ с которой сталкиваются юридические лица в России. При этом возникает вопрос: облагается ли такая сделка налогом на добавленную стоимость (НДС) и какие особенности существуют для компаний‚ работающих на УСН (упрощённой системе налогообложения) и ОСНО (общей системе налогообложения)?

Правовая база

Основные положения‚ регулирующие налогообложение продажи земельных участков‚ содержатся в Налоговом кодексе РФ (НК РФ):

• Статья 146 НК РФ – определяет объекты‚ не являющиеся объектом налогообложения НДС. Среди них – операции по реализации земельных участков (включая доли в них).
• Статья 149 НК РФ – описывает случаи‚ когда продажа недвижимости может стать объектом НДС (например‚ если объект был приобретён с целью перепродажи).
• Пункт 1 подп. 2 пункта 1 статьи 346.13 НК РФ – указывает‚ что при доходах юридических лиц‚ превышающих 60 млн руб. в календарном году‚ при УСН возникает обязанность уплачивать НДС.

Как работает НДС при продаже земельных участков

Общий принцип

Согласно статье 146 НК РФ‚ операции по реализации земельных участков (включая доли в них) не являются объектом налогообложения НДС. Это правило действует независимо от того‚ находится ли продавец на ОСНО или УСН.

Исключения из правила

Налоговое законодательство предусматривает ряд ситуаций‚ когда продажа земельного участка может облагаться НДС:

1. Участок был приобретён с целью последующей перепродажи (коммерческая деятельность по сдаче в аренду/продажe недвижимости).
2. Участок относится к объектам‚ включённым в список «недвижимости‚ подлежащей налогообложению НДС»‚ например‚ если он используется в рамках строительного проекта‚ где применяется ставка 20 %.
3. Продажа происходит в рамках сделки‚ где обе стороны являются плательщиками НДС и договорятся о налогообложении (например‚ «внутригрупповая» продажа).

Позиция ФНС

Федеральная налоговая служба (ФНС) уточняет‚ что для признания операции «необлагаемой НДС» необходимо‚ чтобы:

• Участок не использовался в предпринимательской деятельности‚ направленной на получение прибыли от его перепродажи.
• Не было сделано заявление о применении режима НДС к операции (например‚ добровольное включение в налоговый учет).

УСН и порог в 60 млн руб.

С 2025 года вступило в силу правило‚ согласно которому юридические лица‚ получившие доходы более 60 млн рублей за календарный год‚ обязаны уплачивать НДС даже при работе на УСН. При этом:

• Все льготы и освобождения‚ действующие при ОСНО‚ сохраняются и при УСН (например‚ освобождение от НДС при продаже земельного участка).
• Если доход от продажи земельного участка превышает указанный порог‚ но сам факт продажи подпадает под пункт 146 НК РФ‚ то НДС всё равно не начисляется.
• Важно вести отдельный учёт доходов‚ чтобы корректно определить‚ превысил ли ваш общий доход лимит в 60 млн руб.

Пошаговый алгоритм налогообложения при продаже земельного участка

Шаг 1. Определить статус земельного участка

Проверьте‚ относится ли участок к:

• Земельному участку‚ предназначенному для сельскохозяйственного использования;
• Земельному участку под строительство (градостроительный план‚ разрешённое использование);
• Земельному участку‚ находящемуся в собственности юридического лица в рамках предпринимательской деятельности.

Шаг 2. Оценить цель приобретения

Если участок был приобретён для дальнейшей перепродажи (инвестиционная цель)‚ то сделка может подпадать под налогообложение НДС.

Шаг 3. Проверить доходный порог

Соберите информацию о совокупных доходах компании за текущий налоговый год:

1. Если доход < 60 млн руб.‚ то НДС не начисляется независимо от системы налогообложения.
2. Если доход ≥ 60 млн руб.‚ проверьте‚ подпадает ли операция под освобождение по статье 146 НК РФ.

Шаг 4. Подготовить договор и документы

Для подтверждения освобождения от НДС рекомендуется включить в договор следующие пункты:

• Указание‚ что объект – земельный участок‚ не предназначенный для перепродажи.
• Ссылка на статью 146 НК РФ как основание освобождения.
• Отсутствие НДС в расчётах (отметить «без НДС»).

Шаг 5. Учёт и отчётность

В зависимости от системы налогообложения:

• УСН – отражайте доход от продажи в книге учёта доходов‚ но в декларации по УСН указывайте‚ что операция не облагалась НДС.
• ОСНО – в декларации по НДС (форма 110) в разделе «Операции‚ не облагаемые НДС» указывайте сумму продажи и ссылку на статью 146.

Практические примеры

Пример 1. Компания «СтройТех» на УСН

Доход за 2024 год – 55 млн руб. Компания продаёт земельный участок площадью 2 га‚ который был приобретён в 2020 году для строительства собственного завода.

Поскольку участок использовался в производственной деятельности‚ а не для перепродажи‚ операция подпадает под освобождение по статье 146. НДС не начисляется‚ несмотря на предстоящий переход к обязательному НДС в 2025 году (порог не превышен).

Пример 2. ООО «ИнвестПарк» на ОСНО

Доход за 2024 год – 120 млн руб. ООО купило участок в 2022 году с целью последующей продажи. В 2025 году участок продан за 30 млн руб.

Поскольку цель была коммерческой перепродажи‚ операция считается объектом налогообложения НДС. Ставка – 20 % (30 млн × 20 % = 6 млн руб.). ООО обязано включить эту сумму в декларацию по НДС и уплатить налог;

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить НДС‚ если я продал только долю в земельном участке?

Ответ: Нет. По статье 146 НК РФ операции по реализации долей в земельных участках также освобождаются от НДС‚ при условии‚ что доля не была приобретена с целью перепродажи.

Вопрос: Как оформить документ‚ подтверждающий освобождение от НДС?

Ответ: В договоре купли‑продажи укажите: «Продажа земельного участка (доли) не облагается НДС в соответствии со ст. 146 НК РФ». При необходимости приложите справку из бухгалтерии о том‚ что объект не использовался в предпринимательской деятельности по перепродаже.

Вопрос: Что делать‚ если ФНС запросит подтверждение освобождения?

Ответ: Предоставьте копию договора‚ выписку из реестра прав на землю‚ а также бухгалтерские документы‚ подтверждающие цель приобретения (например‚ проект строительства‚ где участок используется как часть производственного объекта).

Рекомендации для практикующих бухгалтеров и юристов

• Ведите отдельный реестр всех приобретённых земельных участков с указанием цели их использования.
• Своевременно проверяйте суммарный доход компании‚ чтобы заранее определить необходимость регистрации в качестве плательщика НДС.
• При подготовке договоров используйте стандартные формулировки о необлагаемости НДС‚ ссылаясь на ст; 146 НК РФ.
• При сомнительных ситуациях (например‚ потенциальный «скрытый» характер перепродажи) лучше провести налоговый аудит до заключения сделки.

Продажа земельных участков юридическими лицами — операция‚ часто попадающая под освобождение от НДС согласно статье 146 НК РФ. Однако важно учитывать:

• Общую сумму доходов компании (порог 60 млн руб. для УСН).
• Цель приобретения и фактическое использование участка.
• Точность оформления договоров и правильность отражения операций в бухгалтерском и налоговом учёте.

Тщательное планирование и соблюдение формальностей позволяют избежать ненужных налоговых обязательств и сохранить финансовую стабильность бизнеса.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года. При изменении налогового законодательства рекомендуется проверять актуальные нормативные акты и консультации у профильных специалистов.