Многие собственники, получившие квартиру по приватизации, рано или поздно задаются вопросом: «Можно ли продать жильё сразу после оформления права собственности и нужно ли при этом платить налог?» Ответ зависит от срока владения, суммы дохода и применяемых вычетов. Ниже ― подробная инструкция на 2026 год.

Срок владения: главный критерий освобождения от НДФЛ

По общему правилу (п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ) доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности нужное минимальное количество лет.

• 3 года ― для приватизированного жилья (включая квартиры, комнаты, доли).
• 5 лет ― для жилья, полученного не по приватизации (купленного, подаренного от постороннего и т.д.).

Пример: вы приватизировали квартиру . С вы можете продать её без налога. Если продадите раньше ― придётся уплатить НДФЛ.

Какой налог платим при продаже «раньше срока»

Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года

С действуют две ставки:

1. 13 % – на доход до 5 млн руб. в год;
2. 15 % – на доход свыше 5 млн руб. в год.

На какую сумму начисляется налог

Налоговая база определяется как:

• Доход от продажи минус имущественный вычет 1 000 000 руб., или
• Доход минус документальные расходы на приобретение (для приватизированного жилья расходы обычно = 0, поэтому применяют вычет).

Пример расчёта:

• Цена продажи – 5 500 000 руб.
• Кадастровая стоимость – 3 500 000 руб.
• Вычет – 1 000 000 руб.

Налогооблагаемая база: 5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000 руб.
НДФЛ: 4 500 000 × 13 % = 585 000 руб.

Как не платить налог: льготы и исключения

• Семьи с детьми-инвалидами и семьи, где до родился второй (или последующий) ребёнок, могут освободиться от НДФЛ при одновременной продаже и покупке жилья (ст. 214.1 НК РФ).
• Оплата по цене ≤ 1 млн руб. – применив вычет, база станет нулевой.
• Доказанные расходы – если вы доплачивали за приватизацию (редкий случай), можете показать эти расходы вместо 1 млн руб. вычета.

Порядок действий при продаже

1. Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Уплатить налог до 15 июля того же года.
3. Прикрепить документы: договор купли-продажи, ЕГРН-выписка, платёжные документы.

Что важно помнить о долях и прописанных

• Все совладельцы платят налог пропорционально своей доле.
• Выписка прописанных не влияет на налог, но может быть условием сделки.
• Дети-собственники – налог рассчитывается от имени родителей/опекунов.