Купили новостройку и решили продать квартиру до истечения трёх-пяти лет владения? В 2026-м году появились новые льготы, которые позволяют полностью освободиться от НДФЛ или существенно его снизить. В статье — все ключевые изменения, примеры расчётов и пошаговый чек-лист для продавца.
Когда придётся платить 13 % НДФЛ
Стандартное правило
- Минимальный срок владения — 3 года для единственного жилья и 5 лет для второй/третьей квартиры.
- Если продать раньше, налог рассчитывается по формуле:
(Цена продажи – 1 млн ₽ вычета) × 13 %, либо (Цена продажи – расходы на покупку) × 13 %.
Что считается «новой» квартирой
Новостройка или квартира на вторичке, но впервые зарегистрированная за вами в Росреестре. Если договор ДДУ оформлен , а право собственности зарегистрировано , счёт начинается именно с .
Новые льготы 2026 года
Семьи с детьми
С распространяется льгота для семей с детьми-инвалидами любого возраста и семей, где второй ребёнок родился не позднее . Условия:
- Не важен срок владения квартирой.
- Налоговая база снижается до 0 ₽ автоматически (при подаче декларации 3-НДФЛ).
- Не обязательно покупать новое жильё взамен проданного.
Единственное жильё «+»
Если квартира была единственной на дату продажи и за 12 месяцев до неё, льготный срок сокращён до 3 лет (было 5).
Учёт расходов в полном объёме
Теперь допускается учитывать ипотечные проценты, отделку, коммунальные взносы застройщику, нотариальные расходы при расчёте вычета по фактическим расходам.
| Категория продавца | Мин. срок | НДФЛ при продаже |
|---|---|---|
| Обычный владелец | 3 или 5 лет | 13 % сверх вычета |
| Семья с детьми-инвалидами | 0 лет | 0 ₽ |
| Семья, рождение 2-го ребёнка до | 0 лет | 0 ₽ |
| Единственное жильё (после ) | 3 года | 0 ₽ |
Как снизить налог, если льгота не подходит
Шаг 1. Используйте вычет по расходам
Если квартира куплена за 7 млн ₽, продана за 8 млн ₽, то налог = (8 – 7) × 13 % = 130 000 ₽.
Шаг 2. Используйте «1 млн ₽» вычет
Когда документы о затратах потеряны, применяется вычет 1 млн ₽: (8 – 1) × 13 % = 910 000 ₽.
Шаг 3. Оформите продажу в долях
Если квартира в долевой собственности, каждый собственник получает свой 1 млн ₽ вычета, уменьшая общий налог.
Пошаговый алгоритм для продавца
- Проверьте срок владения через выписку ЕГРН или личный кабинет «Госуслуг».
- Определите, подходит ли льгота (семья с детьми, единственное жильё).
- Соберите документы: договор ДДУ/купли-продажи, платёжки за отделку, акты приёма-передачи.
- Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и подайте онлайн через «Госуслуги» или ЛК ФНС.
- Оплатите налог до 15 июля, если он всё-таки рассчитан.
Типичные ошибки
- Продажа сразу после ввода дома в эксплуатацию без ожидания 3-5 лет.
- Указание заниженной цены в договоре ниже кадастровой: налоговая может пересчитать по 70 % кадастровой стоимости.
- Неправильное подтверждение расходов на отделку без чеков и договоров с подрядчиками.
Что делать, если нужно продать срочно
Если льгота не подходит, рассмотрите:
- Оформление дарения близкому родственнику (без налога).
- Долгосрочная аренда с последующим выкупом.
- Ипотечный выкуп (банк выкупает квартиру у вас, а покупатель берёт ипотеку).
<ul> <li>✓ Единственное жильё? <b>3 года</b>, налог 0 ₽.</li> <li>✓ Семья с детьми-инвалидами? <b>Налог 0 ₽ без ограничений</b>.</li> <li>✓ Второй ребёнок до ? <b>Налог 0 ₽</b>.</li> <li>✓ Иначе: вычет по расходам или 1 млн ₽.</li> </ul>