Продажа коммерческой (нежилой) недвижимости часто сопровождается рядом вопросов, связанных с налогообложением. В отличие от продажи жилой квартиры, где действуют особые льготы и упрощённые схемы, при реализации нежилого помещения физическое лицо обязано учитывать несколько ключевых моментов:

• какой налог применяется;
• какой ставкой он облагается;
• какие вычеты и освобождения доступны;
• какие документы необходимо подготовить;
• как правильно отразить операцию в бухгалтерском и налоговом учёте.

Правовая база

Налоговое регулирование продажи недвижимости физическими лицами в России определяется следующими нормативными актами:

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) – глава 21 «Налог на доходы физических лиц» (НДФЛ);
2. Федеральный закон от № 230-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ» (вводит новые правила расчёта налоговой базы при продаже недвижимости);
3. Приказ ФНС России от № ММВ-7-13/569@ (порядок подачи декларации 3‑НДФЛ).

Какой налог уплачивается?

При продаже нежилого помещения физическое лицо уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов). При этом доходом считается разница между ценой продажи и стоимостью приобретения (с учётом расходов, подтверждающих улучшения).

Налоговая база

Налоговая база рассчитывается по формуле:

Налоговая база = Цена продажи – (Сумма расходов, подтверждённых документально) – (Сумма издержек, связанных с продажей, например, комиссии агенту) – (Сумма уплаченного НДФЛ в предыдущие годы, если применимы вычеты)

Если вы владели объектом менее 5 лет, налог обязателен без исключений. Если срок владения превышает 5 лет, то налог не уплачивается (при условии, что объект был получен в результате покупки, а не наследования/дарения).

Вычеты, которые могут уменьшить налог

• Вычет на покупку недвижимости – фиксированная сумма 1 000 000 ₽, если вы приобрели объект до 1 января 2016 года;
• Вычет на улучшения – расходы на ремонт, перепланировку, установку инженерных систем, если они подтверждены договором и актом выполненных работ;
• Вычет на продажу в рамках единого семейного бюджета – если продажа происходит в интересах семьи, можно совместно использовать налоговый вычет.

Какая ставка применяется?

Порядок расчёта и уплаты налога

1. Определите налоговую базу. Сложите все расходы, подтверждённые документально (договоры, счета‑фактуры, акты выполненных работ).
2. Подготовьте декларацию 3‑НДФЛ. Декларацию необходимо подать в налоговый орган по месту жительства до 30 июля года, следующего за годом продажи.
3. Оплатите налог. Срок уплаты – до 15 июля того же года. При просрочке начисляются пени и штрафы (0,5 % за каждый день просрочки).
4. Получите справку об уплате налога. Этот документ может потребоваться покупателю для подтверждения чистоты сделки.

Документы, необходимые для продажи

Для корректного отражения сделки в налоговых органах и у покупателя понадобится следующий пакет документов:

• Договор купли‑продажи (нотариально заверенный);
• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН;
• Счёт‑фактура или акт выполненных работ, подтверждающие расходы на улучшение (если вы хотите их учесть);
• Справка об уплате налогов за предыдущие годы (для подтверждения статуса резидента);
• Свидетельство о праве собственности (если объект получен в наследство или дарение – дополнительно нотариальное свидетельство).

Как отразить продажу в бухгалтерском учёте (если вы являетесь ИП)

Если продавец – индивидуальный предприниматель (ИП), то помимо НДФЛ необходимо учитывать НДС (если объект находится в ставке 20 % и ИП является плательщиком НДС):

1. Составьте акт приема‑передачи и счет‑фактуру для покупателя;
2. Отразите в журнале-ордера доход от реализации;
3. Если объект был в учёте как основные средства, проведите списание с расчётом остаточной стоимости;
4. Подготовьте декларацию по НДС (если применимо) и уплатите налог в срок.

Частые ошибки и как их избежать

• Неучёт расходов на улучшения. Многие продавцы списывают только цену покупки, упуская возможность уменьшить налоговую базу.
• Просрочка подачи декларации. Налоговый орган может наложить штраф до 30 % от суммы налога.
• Неправильный расчёт срока владения; Период считается с даты государственной регистрации права собственности, а не с даты подписания договора.
• Отсутствие нотариального заверения договора. Без нотариального заверения сделка может быть признана недействительной в суде, а налоговые органы – не приняты к учёту.

Пример расчёта налога

Допустим, физическое лицо купило нежилое помещение за 5 000 000 ₽. За период владения проведено улучшение (ремонт) стоимостью 500 000 ₽, подтверждённым актом. В 2025 году помещение продано за 9 000 000 ₽.

1. Цена продажи: 9 000 000 ₽
2. Сумма расходов: 5 000 000 ₽ (покупка) + 500 000 ₽ (ремонт) = 5 500 000 ₽
3. Налоговая база: 9 000 000 ₽ – 5 500 000 ₽ = 3 500 000 ₽
4. Налог (13 %): 3 500 000 ₽ × 0,13 = 455 000 ₽

Сумма к уплате – 455 000 ₽, которую необходимо заплатить до 15 июля 2026 года.

Что делать, если объект продаётся бизнесу

Как отмечено в информации из интернета, часто бизнес арендует нежилое помещение у физического лица. При продаже такой недвижимости важно правильно оформить переход права, чтобы покупатель‑компания могла использовать объект в своей деятельности без налоговых осложнений:

• Убедитесь, что в договоре указаны все ограничения, связанные с арендой (если арендные отношения продолжаются после продажи).
• Получите согласие арендатора на передачу прав, если это требуется по условиям текущего договора аренды.
• При продаже укажите в договоре, что покупатель принимает на себя обязательства по текущей арендной схеме.

Продажа нежилого помещения физическим лицом – процесс, требующий внимательного подхода к налоговым вопросам. Ключевые моменты, которые необходимо помнить:

• Определите срок владения: менее 5 лет – налог обязателен; более 5 лет – налог не уплачивается.
• Тщательно учитывайте все подтверждённые расходы (покупка, улучшения, комиссии).
• Своевременно подайте декларацию 3‑НДФЛ и уплатите налог до 15 июля.
• Подготовьте полный пакет документов для покупателя и налоговой службы.
• Если вы – ИП, не забудьте про возможный НДС и отражение операции в бухгалтерском учёте.

Соблюдая эти рекомендации, вы избежите штрафов, сократите налоговую нагрузку и обеспечите прозрачность сделки для всех участников.

Дата публикации: