Сложившаяся ситуация в международных отношениях и миграционной сфере приводит к тому, что всё больше граждан Украины становятся собственниками жилой недвижимости в Российской Федерации. При этом возникает резонный вопрос: какие налоги должен заплатить гражданин Украины при продаже квартиры в России в 2026 году? Ниже, подробный разбор правил, ставок, льгот и алгоритма действий.

Кто считается налоговым резидентом: ключевой критерий

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости в России для нерезидента и резидента рассчитывается по-разному:

• Резидент РФ — физлицо, которое фактически находилось на территории России не менее 183 календарных дней в течение любых 12 подряд месяцев (ст. 207 НК РФ). Если гражданин Украины соответствует этому критерию, его доход облагается по ставке 13 % (или 15 % для доходов сверх 5 млн руб.).
• Нерезидент РФ — лицо, проведшее в России менее 183 дней. Для него ставка НДФЛ с продажи недвижимости составляет 30 %, при этом никакие имущественные вычеты почти не применяются.

Таким образом, статус налогового резидента напрямую влияет на сумму налога, который придётся уплатить при продаже квартиры.

Минимальные сроки владения: когда налога не будет

Независимо от гражданства, налог освобождается, если квартира находилась в собственности:

1. 3 года, если она была получена:
   • в наследство;
   • в дар от члена семи или близкого родственника;
   • по договору ренты;
   • в результате приватизации;
   • в порядке безвозмездной передачи.
2. 5 лет во всех остальных случаях (например, куплена по договору купли-продажи после ).

Важно: если срок владения меньше указанных порогов, стоимость продажи подлежит обложению НДФЛ. Однако можно воспользоваться имущественным вычетом или документально подтверждёнными расходами на покупку квартиры, чтобы уменьшить базу налогообложения.

Пример расчёта

Гражданка Украины продала квартиру в Сочи за 7 000 000 руб., приобретённую в 2024 году за 5 500 000 руб. Статус — нерезидент.

• База налогообложения: 7 000 000 – 5 500 000 = 1 500 000 руб.
• НДФЛ: 1 500 000 × 30 % = 450 000 руб.

Если бы она имела статус резидента, налог составил бы: 1 500 000 × 13 % = 195 000 руб.

Имущественные вычеты и документальные расходы

Резиденты РФ могут выбрать один из способов уменьшения налогооблагаемой базы:

• Имущественный вычет — 1 000 000 руб. (максимум) без документального подтверждения.
• Документально подтверждённые расходы — покупная цена, расходы на ремонт, оформление ипотеки, нотариальные услуги и т.д.

Нерезиденты не могут применять имущественный вычет (п. 4 ст. 210 НК РФ), но фактические расходы на покупку учитываются, если документы оформлены надлежащим образом.

Подводные камеры гражданства и валютного контроля

Открытие рублёвого счёта

Граждане Украины, не имеющие статуса налогового резидента РФ, обязаны открывать транзитный рублёвый счёт в российском банке для зачисления выручки от продажи недвижимости (инструкция ЦБ РФ № 138-И). Без счёта регистрация сделки в Росреестре будет невозможна.

Валютный контроль

При переводе денег за границу действует валютный контроль. Выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, платёжные поручения предоставляются банку для подтверждения легальности операции.

Пошаговый алгоритм уплаты налога в 2026 году

1. Определить статус налогового резидента.
   Подсчитать фактическое время пребывания в России за предыдущие 12 месяцев.
2. Проверить срок владения.
3. Подготовить документы:
   • Договор купли-продажи квартиры.
   • Справка о кадастровой стоимости.
   • Квитанции, чеки, договоры подряда и прочие документы, подтверждающие расходы (если используется вычет по расходам).
4. Подать 3-НДФЛ в ИФНС не позднее 30 апреля 2027 года.
5. Уплатить налог до 15 июля 2027 года.

Возможные льготы и особенности

• Двойное налогообложение. Россия и Украина не подписывали новое Соглашение об избежании двойного налогообложения после 2022 года. Поэтому налог, уплаченный в России, не зачитывается при расчёте налога в Украине. Проверьте нюансы в налоговой Украины.
• Последствия санкций. Банки могут запрашивать дополнительные справки или отказывать в переводе средств. Заранее согласуйте маршрут вывода денег с банком-корреспондентом.
• Безвизовый режим. Наличие только украинского паспорта не мешает подать декларацию: подаётся в электронной форме на сайте ФНС или через представителя по нотариальной доверенности.

Чек-лист перед продажей

Гражданам Украины, продающим квартиру в России в 2026 году, следует:

1. Заранее определить статус налогового резидента.
2. Уточнить минимальный срок владения и возможность применения вычетов.
3. Своевременно открыть счёт и подготовить документы.
4. Консультироваться с российским налоговым юристом, особенно при суммах свыше 5 млн руб.

Ключевая рекомендация: даже при кажущейся простоте ситуации обратитесь к специалисту по международному налоговому планированию — ошибка в статусе резидента или документах может удорожить сделку на сотни тысяч рублей.