Актуально на 20 апреля 2026 года. Ниже — подробная инструкция о том, как рассчитать и уплатить налог при продаже складов, офисов, магазинов и другой коммерческой недвижимости, если вы выступаете в сделке как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП).

Какой налог платит обычный гражданин

Если помещение принадлежит вам на праве собственности как физлицу (даже если вы сдавали его в аренду без статуса ИП), то при продаже возникает обязанность по НДФЛ.

1.1 Основная ставка

• 13 % — для налоговых резидентов РФ (провели в РФ ≥ 183 дней за последние 12 месяцев).
• 30 % — для нерезидентов.

1.2 Когда НДФЛ не платится

• Минимальный срок владения ≥ 5 лет (приобретено после ), и объект не использовался в предпринимательской деятельности.
  Исключение: если вы получили помещение по наследству или в дар от близкого родственника, срок сокращается до 3 лет.
• Доход ≤ 250 000 ₽ за один налоговый период (льгота в виде имущественного вычета).

1.3 Как уменьшить налог

1. Вычет 250 000 ₽ (раздел 2, п. 2 ст. 220 НК РФ).
   Пример: продали гараж за 600 000 ₽ → 600 000 – 250 000 = 350 000 ₽ × 13 % = 45 500 ₽.
2. Документальные расходы (покупная цена + нотариус + оформление).
   Пример: купили офис за 4 000 000 ₽, продали за 4 300 000 ₽ → 300 000 ₽ × 13 % = 39 000 ₽.

1.4 Сроки отчётности

До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подаём 3-НДФЛ. Налог уплачиваем до 15 июля.

Что меняется, если вы ИП

Как только объект признан основным средством ИП (зарегистрирован в бухгалтерии и используется в бизнесе), при продаже применяются правила УСН или ОСНО, а не НДФЛ.

2.1 УСН «Доходы» (6 %)

• Доход от продажи полностью включается в базу по УСН.
• Затраты на покупку не учитываются, если объект был приобретён до регистрации ИП (письмо Минфина от № 03-11-11/113232).
• Ключевой вопрос: доказать, что объект действительно использовался в предпринимательской деятельности. Подтверждения:
  • договоры аренды на 1–3 последних года,
  • акт ввода в эксплуатацию ОС,
  • чеки по коммунальным и эксплуатационным расходам, выданные на ИП.

2.2 УСН «Доходы минус расходы» (15 %)

Разница между ценой продажи и остаточной стоимостью по бухучёту становится налогооблагаемой базой. Если объект внесён в ЕГРЮЛ/ЕГРН как ОС после регистрации ИП — затраты принимаются.

2.3 ОСНО (20 % налог на прибыль плюс НДС)

Используется крайне редко для ИП. Если вы применяете общую систему, при продаже коммерческой недвижимости начисляется:

• НДС 20 % (если объект облагался НДС при покупке),
• Налог на прибыль 20 % с разницы «цена продажи минус остаточная стоимость».

Как выбрать выгодный режим

Пошаговый алгоритм продажи

1. Проверяем срок владения в ЕГРН-выписке.
2. Определяем статус объекта: личное имущество или основное средство ИП.
3. Собираем документы:
   • договор купли-продажи 2023-2025 гг.,
   • выписка из ЕГРН,
   • договоры аренды и акты приёма-передачи (для ИП),
   • платёжные поручения и чеки на покупку/ремонт.
4. Выбираем режим налогообложения (см. таблицу выше).
5. Формируем цену с учётом налога: закладываем 6 % или 13 % в стоимость объекта;
6. Подписываем договор купли-продажи у нотариуса (если доля > 1/4 в праве или цена ≥ 1 млн ₽).
7. Регистрируем переход права в Росреестре.
8. Подаём 3-НДФЛ (или отчёт по УСН) до 30 апреля следующего года.
9. Уплачиваем налог до 15 июля.

Частые ошибки

• «Продам как физик, чтобы не платить налог» — если объект числился в ОС ИП, налоговики могут переквалифицировать доход и начислить УСН + пени.
• Потеря документов на покупку. Без них нельзя применить расходный вычет.
• Игнорирование НДФЛ при сроке владения < 3 лет. Даже если доход «маленький», подаём декларацию.
• Смешение режимов: часть доходов по УСН, часть по НДФЛ — путаница при проверке ФНС.

Физлицо:
Продажа офиса за 8 000 000 ₽ через 4 года после покупки → НДФЛ 13 % × (8 000 000 – 250 000) = 1 007 500 ₽.
Если купили за 7 200 000 ₽ → НДФЛ 13 % × (8 000 000 – 7 200 000) = 104 000 ₽.

ИП на УСН 6 %:
Продажа того же офиса → 8 000 000 × 6 % = 480 000 ₽ (без учёта расходов на покупку).

ИП на УСН 15 %:
Если остаточная стоимость 6 500 000 ₽ → (8 000 000 – 6 500 000) × 15 % = 225 000 ₽.

Полезные ссылки и шаблоны

• Личный кабинет ФНС — подача 3-НДФЛ онлайн.
• КонсультантПлюс — форма договора купли-продажи нежилого помещения 2025-2026 (образец).
• ГАРАНТ.РУ, разбор последних судебных решений по УСН при продаже ОС.

Информация подготовлена по материалам КонсультантПлюс, ГАРАНТ, Минфина РФ и судебной практики за 2024-2026 гг. Перед подачей декларации проконсультируйтесь с квалифицированным бухгалтером или налоговым юристом.