С 1 января 2021 года в России действует унифицированный минимальный срок владения недвижимостью‚ после которого доходы от её продажи освобождаются от НДФЛ. Для нежилых объектов (магазины‚ склады‚ офисы‚ гаражи) установлен пятилетний порог. Однако применяется ряд важных исключений‚ особенно если помещение использовалось в предпринимательской деятельности.
Когда продажа нежилого помещения не облагается НДФЛ
- Срок владения ≥ 5 лет (или ≥ 3 года при получении в дар / наследство от близких родственников или по приватизации).
- Объект не использовался в предпринимательской деятельности (ни ИП‚ ни ООО не вели с ним связанных доходных операций).
- Физлицо не зарегистрировано как ИП или не подавало декларации о доходах от аренды/продаж имущества.
Если все три условия выполняются‚ доход от продажи не подлежит декларированию и налогу даже при огромной прибыли; ФНС разъясняет: «при продаже имущества‚ которым владели более минимального срока‚ не возникает дохода‚ облагаемого НДФЛ» (письмо ФНС от № СД-4-3/17762@).
Когда придётся заплатить налог независимо от срока
2.1 Нежилое помещение использовалось в бизнесе
- Физлицо-арендодатель сдавало объект и отражало доходы в 3-НДФЛ или ЕНВД/ПСН.
- Индивидуальный предприниматель числил помещение в «основных средствах» и применял УСН или ЕСХН.
Даже если объект был в собственности 10 лет‚ при продаже всё равно уплачивается НДФЛ 13 % (для ИП – налог в рамках своего режима‚ плюс НДС при УСН «Доходы минус расходы»).
2.2 Доходы сверх 5 млн руб. в год
С 2021 года ставка 13 % применяется к базе до 5 млн руб. за налоговый период‚ а всё‚ что выше‚ облагается по 15 % (т. н. «повышенный НДФЛ»).
Как рассчитать налог‚ если платить всё-таки нужно
- Определить доход от продажи – сумма по договору купли-продажи.
- Применить вычет на фактические расходы (чек за покупку‚ договор ДДУ‚ ипотечные %‚ ремонт‚ госпошлина).
- Либо использовать имущественный вычет 1 000 000 руб.‚ но не оба одновременно.
Пример расчёта:
Продажа офиса за 13 000 000 руб. (куплен за 9 000 000 руб. в 2021 г.‚ владелец — физлицо без ИП‚ объект не использовался в бизнесе‚ срок 5 лет истёк в 2026 г.).
Налог = 0 ₽‚ поскольку условия освобождения выполняются.
Практические советы перед сделкой
- Проверьте дату регистрации права собственности в ЕГРН – именно от неё исчисляется 5-летний срок.
- Соберите доказательства неиспользования в бизнесе: выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП‚ отсутствие договоров аренды‚ отчётности.
- Если объект приобретался в ипотеку‚ не забудьте включить в расходы платежи по кредиту.
- Для ИП: если помещение числилось в УСН-расходах‚ лучше закрыть ИП до продажи‚ чтобы снизить риск обложения налогом на УСН + НДС.
Краткий чек-лист
| Вопрос | Да | Нет |
|---|---|---|
| Срок владения ≥ 5 лет? | 0 % НДФЛ | Смотрим дальше |
| Использовался в бизнесе? | 13–15 % НДФЛ всегда | Возможно 0 % |
| Есть документы о расходах? | Уменьшаем базу | 1 000 000 ₽ вычет |
Что изменится в 2026 году
С 2026-го введён единый порог 5 лет для всех категорий недвижимости (раньше были разные правила для жилых/нежилых). Также ФНС усилила контроль за «фиктивным» переводом жилой недвижимости в нежилую с целью уменьшения срока владения. Поэтому важно сохранять первичные документы и не использовать объект в коммерции‚ если цель — получить освобождение.