Недвижимость — один из самых дорогих и сложных активов в бухгалтерии. Если вы применяете упрощённую систему налогообложения (УСН) с объектом «Доходы» (ставка 6 %), продажа любого объекта недвижимости может привести к серьёзному росту налоговой нагрузки. Как правильно рассчитать налог, какие документы собрать, можно ли уменьшить базу на расходы и как отразить сделку в декларации — разбираемся в этой статье.
Базовые правила УСН 6 % и недвижимость
При объекте «Доходы» вы платите 6 % только с тех денег, которые фактически поступили на расчётный счёт или в кассу. Это ключевой момент: дата перехода права собственности в ЕГРН не влияет на момент признания дохода — важна именно оплата.
- Доходом считается вся сумма, полученная от покупателя (включая задаток/аванс).
- Расходы на приобретение недвижимости не учитываются при УСН 6 %.
- Признание дохода — в день поступления денег (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Особенности продажи объектов, приобретённых до перехода на УСН
Если недвижимость была куплена в «общем режиме» (ОСНО) или УСН «Доходы минус расходы», а потом вы перешли на УСН 6 %, возникают нюансы:
- Остаточная стоимость «входить» в расходы уже не может — объект учтён на УСН 6 % только как денежный актив.
- При продаже придётся заплатить 6 % с всей выручки, даже если объект был куплен дороже.
- Если здание/земля числилась в амортизируемых активах при ОСНО, при переходе на УСН 6 % никакого «выбытия» не формируется — просто поступают деньги.
Можно ли «сбить» 6 % расходами на продажу?
Классический ответ — нет. Однако есть два законных способа снизить налог:
- Уменьшение на страховые взносы. ИП без сотрудников может уменьшить авансовый платёж УСН на 100 % фиксированных взносов (в 2026 г. — 49 547 ₽ + 1 % сверх 300 000 ₽). Если ИП нанимает сотрудников, уменьшение ограничено 50 %.
- Переход на УСН 15 % «Доходы минус расходы» заранее. Если вы знаете, что продажа будет крупной, можно с 01 января следующего года подать заявление на изменение объекта налогообложения. Тогда к расходам можно будет отнести:
- первоначальную стоимость объекта (остаточную);
- вознаграждение риэлторам;
- услуги оценщика, нотариуса, регистратора;
- госпошлину и прочие расходы.
Этапы продажи недвижимости: чек-лист для «упрощёнца»
Шаг 1. Подготовка договора
Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме. Если объект стоит ≥ 1 млн ₽, рекомендуем заверить у нотариуса, чтобы избежать проблем в ЕГРН.
Шаг 2. Получение задатка/аванса
Деньги, полученные до подписания основного договора, также признаются доходом в день поступления. В бухгалтерии оформляется проводка:
Дт 51 (50) Кт 62 — аванс от покупателя
Шаг 3. Регистрация перехода права
С в ЕГРН вносится запись о новом собственнике. Однако для УСН это не налоговое событие.
Шаг 4. Окончательный расчёт
После подписания передаточного акта и получения остальной суммы делается проводка:
Дт 51 Кт 62, окончательный платёж
Дт 62 Кт 90.1, выручка
Шаг 5. Уплата налога и отчётность
- Авансовый платёж УСН — не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.
- Годовая декларация по УСН — до 30 апреля следующего года.
- В разделе 2.1.1 декларации строка 110 отражается вся выручка от продажи.
Пример расчёта налога
Исходные данные:
ИП на УСН 6 %. В марте 2026 г. продал офис площадью 122 м² по адресу Avenue des Nénuphars 30, 1160 Auderghem (тот самый объект из примера) за 4 000 000 ₽. Покупатель перечислил:
- — аванс 400 000 ₽;
- — окончательный платёж 3 600 000 ₽.
Налог:
Доход за квартал = 4 000 000 ₽
Ставка УСН = 6 %
Начислено: 4 000 000 × 6 % = 240 000 ₽
Фиксированные взносы за 2026 г. = 49 547 ₽
Частые ошибки
- Смешивают объекты налогообложения. Нельзя отнести к расходам стоимость объекта, если вы на УСН 6 %.
- Опаздывают с признанием дохода. Деньги поступили в январе, а в декларации отражают в апреле — штраф 20 % неуплаченного налога.
- Забывают про НДФЛ при продаже личного имущества. Если ИП продаёт личную квартиру, находившуюся в собственности менее минимального срока, дополнительно уплачивается НДФЛ 13 % (но можно вычесть 1 000 000 ₽ или расходы на покупку).
Как минимизировать риски
- Ведите раздельный учёт «бизнес-недвижимости» и «личной недвижимости», чтобы не платать дважды.
- Фиксируйте все расходы на продажу — они пригодятся, если решите перейти на УСН 15 %.
- Используйте онлайн-бухгалтерию или обратитесь к профильному специалисту для корректного отражения сделки в декларации.
При УСН 6 % продажа недвижимости — это всегда доход, облагаемый 6 % без учёта расходов. Единственный легальный способ уменьшить налог — взносы ИП или переход на другой объект УСН. Грамотное планирование и своевременное ведение учёта позволят избежать лишних платежей и претензий со стороны ФНС.
Статья актуальна по состоянию на . Перед принятием решений проконсультируйтесь с квалифицированным бухгалтером или налоговым юристом.