Актуально на г.
Кто продаёт: статус продавца
Юридическое лицо всегда выступает в сделке от своего корпоративного имени, даже если покупателем является обычный гражданин.
При этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) право собственности оформлено на саму организацию, а не на её учредителей или директора (Постановление Правительства РФ от № 21, п. 18).
Основные налоги, которые платит юрлицо
| Режим налогообложения | Ставка | Налоговая база | НДС |
|---|---|---|---|
| Общая система (ОСНО) | 20 % | Прибыль = продажная цена – остаточная стоимость объекта | 20 % от продажной цены* |
| УСН «Доходы» | 6 % | Вся выручка без учёта расходов | В большинстве случаев освобождён |
| УСН «Доходы минус расходы» | 15 % (регионы 5–15 %) | Прибыль = продажная цена – все документально подтверждённые расходы | В большинстве случаев освобождён |
* НДС не начисляется, если продавец применяет УСН или освобождён по ст. 145 НК РФ;
Учёт в бухгалтерии продавца
- Объект должен быть снят с учёта как основное средство (проводки Дт 01 «Выбытие» Кт 01).
- Списана остаточная стоимость (Дт 91.2 Кт 01 «Выбытие»).
- Поступление денег от физлица отражается как выручка (Дт 51 Кт 62).
- Если объект ранее числился как «товар» (например, у девелопера), операция оформляется продажей товара.
Что платит покупатель-физлицо
На покупателя никаких налогов не возлагается.
Однако при последующей продаже раньше 5 лет (3 года для единственного жилья) он уплатит НДФЛ 13 % c прибыли (ст. 217.1, ст. 220 НК РФ).
Пошаговая схема сделки
- Подготовка документов юрлица:
- выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРН не старше 5 дней;
- решение единственного участника или протокол собрания о продаже недвижимости;
- приказ директора о совершении крупной сделки, если требуется.
- Оплата: безналичный расчёт или наличные через банковскую ячейку (кассовый чек ККТ не нужен, ст. 2 Закона 54-ФЗ).
- Регистрация перехода прав:
- если договор без нотариуса – через МФЦ или Росреестр;
- если нотариус участвует – он сам отправит электронные документы.
- Отчётность продавца:
- включить доход в декларацию по налогу на прибыль (ОСНО) или в Книгу учёта доходов/расходов (УСН);
- подать декларацию не позднее 25 марта (ОСНО) или 25 апреля (УСН) следующего года.
Типовые риски и ошибки
- «Забыли» согласие собственников. Сделка может быть оспорена, если объём превышает 25 % активов и не собрано решение участников.
- Неверно определён налог. Например, при УСН «Доходы» нельзя уменьшать базу на остаточную стоимость, это только для «Доходы минус расходы».
- НДС при УСН. Начислили 20 %, хотя компания на УСН и не выставляла счёт-фактуру — риск штрафа 20 % от суммы излишне уплаченного налога.
- Использование расчётного счёта физлица. Это запрещено: юрлицо может принимать деньги только на свой расчётный счёт или через кассу.
Чек-лист для бухгалтера
| ☐ | Получена выписка из ЕГРН о переходе прав |
| ☐ | Составлен акт приёма-передачи (форма ОС-1) |
| ☐ | Списана остаточная стоимость основного средства |
| ☐ | Учтён доход от продажи в нужном разделе декларации |
| ☐ | Определено, нужно ли начислять НДС (ОСНО/УСН) |
Пример расчёта налога при УСН «Доходы минус расходы»
Дано:
Коммерческое помещение продано за 15 000 000 ₽.
Остаточная стоимость на момент продажи — 9 500 000 ₽.
Региональная ставка УСН, 15 %.
Налог: (15 000 000 – 9 500 000) × 15 % = 825 000 ₽.
Если бы УСН «Доходы»: 15 000 000 × 6 % = 900 000 ₽.
Краткий FAQ
- Нужно ли ККТ при оплате от физлича наличными? Нет, если это разовая продажа недвижимости (ст. 2 54-ФЗ).
- Можем ли мы выставить счёт-фактуру с НДС, находясь на УСН? Да, но тогда придётся платить НДС и сдавать декларацию по НДС.
- Требуется ли переоценка объекта перед продажей? Не обязательна, но полезна для обоснования рыночной цены.
Статья подготовлена на основе официальных разъяснений ФНС, Постановлений Правительства РФ, Кодекса РФ об административных правонарушениях и Налогового кодекса;
Перед проведением сделки рекомендуем получить индивидуальную консультацию вашего бухгалтера или налогового представителя.