Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Содержание

1. Зачем ООО на ОСНО продаёт недвижимость
2. Какие налоги платит ООО при продаже недвижимости
3. НДС: ставки‚ вычеты‚ «чистая» продажа
4. Налог на прибыль: расчёт и льготы
5. Пошаговая схема сделки
6. Пакет документов для регистрации перехода права
7. ТОП-7 ошибок‚ которые дорого стоят
8. Частые вопросы

Зачем ООО на ОСНО продаёт недвижимость

У компании на общей системе налогообложения (ОСНО) может быть множество причин избавиться от объекта недвижимости:

• Оптимизация активов. Например‚ продаётся неэффективный склад и покупается помещение в Херсонской области‚ где планируется разместить швейное производство.
• Потребность в оборотных средствах. Капитал‚ «замороженный» в земле или здании‚ можно направить на закупку нового оборудования.
• Изменение стратегии. Переход на аренду вместо собственности‚ выход из регионов с высокой ставкой налога на недвижимость.

Какие налоги платит ООО при продаже недвижимости

НДС: ставки‚ вычеты‚ «чистая» продажа

Когда применяется ставка 0 %

Ставка 0 % по НДС возможна только при экспорте объектов недвижимости‚ расположенных за пределами таможенной территории Украины. Для большинства сделок в Херсонской области это неактуально.

Основная ставка 20 %

• Налог начисляется на договорную цену‚ но не ниже оценки БТИ.
• Покупатель-юрлицо на ОСНО может заявить налоговый кредит‚ если получит зарегистрированную налоговую накладную.

Как уменьшить НДС к уплате

1. Воспользоваться налоговым кредитом по входящему НДС‚ уплаченному при покупке/строительстве объекта.
2. Применить уменьшение налоговых обязательств на основании бухгалтерской справки о стоимости незавершённого строительства (если объект достраивался).

Налог на прибыль: расчёт и льготы

Формула

Облагаемая прибыль = (Цена продажи – НДС) – Остаточная бухгалтерская стоимость – Расходы на сделку (нотариус‚ оценка‚ регистрация) – Амортизационные разницы.

Льготы для Херсонской области

В 2026 г. действует программа «Доступные кредиты 5-7-9 %»‚ но она распространяется на покупку коммерческой недвижимости под производство‚ а не на продажу. Льгот по налогу на прибыль при продаже недвижимости юрлицами в Херсонской области не предусмотрено.

Пошаговая схема сделки

1. Согласование условий. Договорённость о цене‚ авансе‚ сроках.
   
   Совет: пропишите‚ что стоимость «указана с НДС 20 %» – избежите споров.

2. Юрчистка объекта. Проверка:

   • отсутствия арестов;
   • полноты обременений (ипотека‚ залог);
   • наличия технического паспорта и экспликации.
3. Оценка. Обязательна для сделок ≥ 400 тыс. грн. Оценщик должен быть в реестре Фонда госимущества.
4. Нотариальное удостоверение договора. Нотариус самостоятельно подаст заявление на регистрацию перехода права в реестр.
5. Оплата НДС и подача декларации. Срок – не позднее 20 календарных дней после окончания отчётного периода.
6. Отражение в бухгалтерии. Списание объекта‚ признание доходов/расходов‚ расчёт налога на прибыль.

Пакет документов для регистрации перехода права

• Договор купли-продажи (2 экз.) – у нотариуса.
• Решение единственного участника/протокол общего собрания о продаже.
• Выписка ЕГР/ЕГРПН не старше 3 рабочих дней.
• Оценочный отчёт и экспликация БТИ.
• Справка об отсутствии задолженности по налогам (ФОП-оценщику не нужна).
• Квитанция об оплате НДС‚ если сумма аванса ≥ 50 %.

ТОП-7 ошибок‚ которые дорого стоят

1. Цена ниже оценки. Налоговая может доначислить НДС и налог на прибыль по рыночной стоимости.
2. Продажа «по доверенности» с истёкшим сроком. Сделка оспорима в суде.
3. Нет справки о балансовой стоимости; Нельзя доказать размер расходов‚ возникнет переплата налога на прибыль.
4. НДС-накладная в одностороннем порядке. Покупатель не примет к вычету‚ потеряете конкурентность.
5. Отсутствие регистрации ОСНО. Если вы ошибочно находитесь на упрощёнке‚ сделка автоматически переведёт вас на ОСНО со всеми последствиями.
6. Игнорирование амортизационных разниц. Попадёте на штраф 25 % от неуплаченной суммы налога на прибыль.
7. Забыли подать приложение 1ДФ по авансу. Штраф 510 грн за каждое нарушение.

Частые вопросы

Вопрос 1: Можем ли мы продать здание без перехода на ОСНО‚ если в основном шьём одежду на едином налоге группы 3?

Ответ: Нет. Продажа недвижимости юрлицом обязательно переводит на ОСНО на период совершения сделки (п. 291.5 НКУ).

Вопрос 2: Нужно ли удерживать налог на доходы нерезидента-покупателя?

Ответ: Нет‚ речь о продаже объекта недвижимости в Украине. Нерезиденту начисляется только НДС и налог на прибыль‚ уплачиваемые вами как продавцом.

Вопрос 3: Можно ли продать «через зачёт» долга контрагента?

Ответ: Да‚ но потребуется трёхстороннее соглашение (зачёт взаимных требований). При этом база НДС и прибыли определяется по рыночной стоимости недвижимости.

Автор статьи: Юридическая группа «Баланс»
Консультации по сопровождению сделок в Херсонской области: info@balance-law.com.ua