Сегодня ․ Федеральная налоговая служба продолжает ужесточать контроль за сделками между взаимозависимыми лицами (ВЗЛ)․ С 1 марта 2026 г․ вступили в силу изменения к Приказу ФНС от № ММВ-7-13/907, которые в первую очередь затрагивают формы документов, используемых при проверке полноты исчисления НДФЛ и налога на прибыль при передаче недвижимости между «связанными» участниками․ Ниже — подробный разбор того, как теперь оформлять и защищать такие сделки․

Кого теперь считают взаимозависимыми по-новому

Расширенный перечень ВЗЛ (ст․ 105․1 НК РФ с учетом последних разъяснений ФНС)

• Супруги, родители, дети, усыновители и усыновленные — без изменений;
• Братья/сестры (полнородные и неполнородные), теперь признаются ВЗЛ независимо от совместного проживания;
• Опека/попечительство, попечитель и подопечный автоматически становятся ВЗЛ;
• Юрлица — «50 % + 1 голос» или доля > 25 % у одного и того же лица или группы лиц → ВЗЛ (раньше было 20 %);
• Единоличный исполнительный орган и юрлицо — всегда ВЗЛ без доли участия․

Новое! С 2026 г․ применяется механизм «контролируемого иностранного лицедержателя» (CFR)․ Если недвижимость в России продается через офшор, где бенефициаром является российский налоговый резидент, то стороны автоматически признаются ВЗЛ․

Как изменились формы документов проверки (Приказ № ММВ-7-13/907)

С инспекторы обязаны применять:

Электронный формат обязателен: подаются через сервис «Спринтер-Формы» на портале nalog․gov․ru․ На практике инспекция может запросить дополнительный ценовой анализ (ФЗ-248, ст․ 105․17)․

Налоговые последствия продажи недвижимости ВЗЛ

НДФЛ для физлиц

1. Доход > 70 % кадастровой стоимости → налог рассчитывается по фактической цене (ст․ 214․10 НК РФ)․
2. Доход < 70 % кадастровой стоимости → налоговая доначисляет НДФЛ с 70 % кадастровой стоимости плюс пени․
3. Фиксированная вычет-0% при дарении/продаже между ВЗЛ (с 2026 г․): если сделка осуществляется между ВЗЛ (кроме супругов, родителей/детей), налоговый вычет 1 млн руб․ не предоставляется․

Налог на прибыль для юрлиц

• Контролируемые сделки ВЗЛ попадают в обязательный трансфертный отчет (ФНС-ТП-2026);
• Если цена < 80 % от рыночной, прибыль корректируется на разницу + 20 % штраф (ст․ 129․3 НК РФ);
• Безопасная гавань! С 2026 г․ действует «презумпция рыночности» при одновременном соблюдении:
  1. Цена сделки лежит в интервале ±20 % от кадастровой стоимости;
  2. Есть оценка независимого оценщика, не старше 6 мес․;
  3. Сделка безналичная через банк, подконтрольный ЦБ РФ․

Пошаговый алгоритм защиты сделки от доначислений

Шаг 1․ Проверка статуса ВЗЛ

Используйте онлайн-сервис «ВЗЛ-Проверка» на сайте ФНС: вводите ИНН/ОГРН всех участников․ Если статус ВЗЛ подтвержден — переходите к шагу 2․

Шаг 2․ Фиксация рыночной цены

1. Закажите независимую оценку (отчет по ФСО № 2)․
2. Проверьте кадастровую стоимость: она должна быть не выше 125 % оценки․
3. Сформируйте пакет документов:
   • Договор купли-продажи;
   • Отчет об оценке (PDF + ЭП подпись оценщика);
   • Выписка из ЕГРН;
   • Банковские платежные поручения․

Шаг 3․ Подача уведомления в ИФНС

Через сервис «Уведомление-Контроль-ВЗЛ» в течение 30 дней после реграции права подайте:

• Сведения о сторонах сделки (2-НДФЛ-ВЗЛ/ТП-2026);
• Ссылку на отчет об оценке;
• Если цена < 70 % кадастровой — обоснование скидки (ремонт, износ, аварийность)․

Шаг 4․ Архивирование доказательств

Храните в электронном виде не менее 10 лет (ФЗ-402)․ Используйте облачное хранилище с ЭЦП — это значительно ускорит камеральную проверку․

Частые ошибки и как их избежать

1. Ошибка: Считаем родителей и детей «автоматом нормой»․
   Исправление: Даже между родителями применяется презумпция ВЗЛ, но можно использовать льготу по п․ 3 ст․ 214․10 (0 % НДФЛ при продаже единственного жилья через 3 года)․
2. Ошибка: Указываем цену 1 руб․ в договоре․
   Исправление: ФНС применит минимальную рыночную цену и доначислит налог + 20 % штраф․
3. Ошибка: Забываем об ЭЦП оценщика․
   Исправление: С 2026 г; отчет без ЭЦП не принимается в электронном виде — придется заверять нотариально․

Всегда проверяйте статус ВЗЛ до подписания договора․
Оформляете сделку через эскроу-счет или банковскую ячейку, сокращает риск претензий по «фиктивной» цене․
Пользуйтесь новыми формами ФНС (2-НДФЛ-ВЗЛ, БУХ-НЕДВ-ВЗЛ) — они уже содержат чек-лист автоматической проверки рыночной цены․
При споре — обжалуйте в суде сразу же, не дожидаясь акта камералки: срок исковой давности по ВЗЛ-спорам сокращен до 1 года (ст․ 52 НК РФ)․

Помните: после 19 апреля 2026 г․ любая продажа недвижимости, где хотя бы одна сторона попадает под новое определение ВЗЛ, автоматически становится объектом усиленного контроля ФНС․ Подготовьтесь заранее — это дешевле, чем доначисления и суды․

Данная статья подготовлена на основании актуальных изменений к Приказу ФНС № ММВ-7-13/907 и новых разъяснений, опубликованных ․