Продажа квартиры, дома или земельного участка, которые находятся в собственности менее пяти лет, — один из самых часто задаваемых вопросов у налогоплательщиков. Налоговое законодательство России в 2025‑2026 годах претерпело несколько важных изменений, и сейчас разобраться в правилах важно как никогда.

Основные принципы налогообложения при продаже недвижимости

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – основной налог, который обязан уплатить продавец.
• Ставка НДФЛ по умолчанию составляет 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов.
• Если объект недвижимости был приобретён после 1 января 2025 г., то при продаже через пять лет действует прогрессивная шкала (чем больше доход, тем выше ставка).
• Для собственности, находившейся в собственности менее 5 лет, применяется базовая ставка 13 %, но только при условии, что продавец не подпадает под специальные льготы.

Налоговая база

Налог считается с разницы между реальной ценой продажи и стоимостью приобретения (с учётом расходов на улучшения). Если объект был получен в наследство, подарочную форму или в результате приватизации, стоимость определяется по справкам ФНС.

Как рассчитывается налог

1. Определяем выручку от продажи (сумма, полученная от покупателя).
2. Вычитаем из неё:
   • Стоимость приобретения (первоначальная цена покупки, рыночная оценка при наследстве и т.п.).
   • Документально подтверждённые расходы на улучшения (ремонт, реконструкция).
   • Расходы на продажу (комиссия агентства, нотариальные сборы).
3. Полученная разница – налоговая прибыль. Если она положительна, умножаем её на ставку 13 %.

Пример расчёта:

Выручка от продажи: 5 000 000 ₽
Стоимость покупки: 3 500 000 ₽
Расходы на ремонт: 300 000 ₽
Комиссия агентства: 150 000 ₽
-------------------------------------------------
Налоговая прибыль: 1 050 000 ₽
НДФЛ (13 %): 136 500 ₽

Льготы и исключения при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 5 лет

Имущество, не облагается налогом

• Имущество, полученное в наследство – налог не взимается, если продавец владел им в течение трёх лет после наследования (по новому порядку с 2025 г.) и использовал его как единственное жилое помещение.
• Имущество, полученное в подарок от близкого родственника – аналогичное правило: три года владения.
• Имущество, полученное в результате приватизации – освобождение от налога, если срок владения составляет три года.

Освобождение по сумме продажи

С 2025 г. действует правило: если общая сумма продажи не превышает 1 000 000 р и продавец не является индивидуальным предпринимателем, налог может быть не уплачен. Это правило применяется независимо от срока владения, но только если объект был единственным жильём.

Налоговый вычет «на покупку нового жилья»

Если в течение года после продажи вы приобретаете новое жилое помещение, то можете воспользоваться вычетом в размере до 2 000 000 р (сокращение налоговой базы). Данные подтверждаются договором купли‑продажи нового жилья и выпиской из ЕГРН.

Специальные режимы

• Для самозанятых и упрощённой системы налогообложения (УСН) «доходы‑минус‑расходы» налог рассчитывается автоматически ФНС по банковским данным, без подачи декларации. При продаже недвижимости в рамках УСН налог уплачивается по ставке 6 % от дохода, если объект не подпадает под обычный НДФЛ.
• Для компаний, владеющих недвижимостью, применяется налог на прибыль (ставка 20 %).

Пошаговый алгоритм продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 5 лет

1. Соберите документы:
   • Договор купли‑продажи (или иной документ, подтверждающий приобретение).
   • Квитанции/акты расходов на улучшения.
   • Справка из банка о полученных средствах.
   • Справка из ФНС о статусе налогоплательщика.
2. Определите налоговую базу (см. пункт 1.2).
3. Проверьте наличие льгот (наследство, подарок, вычет на покупку нового жилья).
4. Подайте декларацию по форме 3‑НДФЛ в налоговый орган:
   • Срок подачи – до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
   • Если налог не подлежит уплате (льготы, вычеты), укажите это в декларации.
5. Оплатите налог (если он возник):
   • Через личный кабинет ФНС, банковскую карту или в отделении банка.
   • Срок оплаты – до 15 июля года, следующего за продажей.
6. Сохраните подтверждения об уплате – они могут понадобиться при оформлении новых сделок.

Частые ошибки и как их избежать

• Неучёт расходов на улучшения – часто приводят к завышенной налоговой базе. Сохраняйте счета, договоры, акты выполненных работ.
• Неправильный расчёт стоимости приобретения – если объект был получен в наследство, используйте рыночную оценку, фиксированную в справке ФНС.
• Пропуск дедлайна подачи декларации – штраф за несвоевременную подачу составляет 5 % от суммы налога, но не менее 1 000 р.
• Отсутствие договора купли‑продажи нового жилья при попытке воспользоваться вычетом – налоговый орган может отказать в вычете.
• Неправильный статус налогоплательщика (например, указание в декларации, что вы ИП, а не физическое лицо) – приводит к двойному налогообложению.

Что изменилось в 2026 году?

С начала 2026 года в налоговое законодательство внесены уточнения, касающиеся:

• Прогрессивной шкалы налога для недвижимости, находившейся в собственности более пяти лет. Для объектов менее пяти лет ставка остаётся 13 %.
• Установлен порог автоматического расчёта НДФЛ в 2 000 000 р дохода от продажи недвижимости – при превышении порога ФНС обязана отправить налогоплательщику уведомление о необходимости подачи декларации.
• Введена электронная проверка расходов через сервис «Мой налог», где можно загрузить сканы чеков, а система автоматически сопоставит их с банковскими операциями.
• Для спецрежимников (компании, использующие упрощённую систему налогообложения) установлен фиксированный налог в 6 % от дохода от продажи недвижимости, независимо от срока владения.

Полезные ссылки и ресурсы

• Официальный сайт ФНС России – формы деклараций, инструкции, онлайн‑расчёт налогов.
• Личный кабинет «Мой налог» – подача деклараций, проверка статуса вычетов.
• КонсультантПлюс – актуальная база нормативных актов (Налоговый кодекс, Постановления ФНС).
• Росреестр – выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности.

Продажа недвижимости, которой вы владели менее пяти лет, в 2026 году облагается НДФЛ по ставке 13 % от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения (с учётом подтверждённых расходов). Существует ряд льгот, позволяющих полностью избавится от налоговой обязанности, но для их применения необходимо строго соблюдать сроки владения, правильно оформить документы и подать декларацию в установленный срок.

Тщательное планирование сделки, своевременный сбор доказательств расходов и использование электронных сервисов ФНС помогут избежать штрафов и сократить налоговую нагрузку.

Автор: ваш виртуальный налоговый помощник, 2026 г.