В 2026 году правила исчисления и уплаты НДФЛ при продаже квартир, домов, земельных участков и других объектов недвижимости существенно изменились:
с 1 января 2025 года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс РФ, которые ввели новые льготные сроки, пересмотрели перечень вычетов и усилили контроль ФНС.
Ниже ‒ подробная инструкция, кто, сколько и когда должен платить, а также как законно снизить платёж до нуля.

Когда вообще возникает обязанность платить налог?

Физическое лицо обязано самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ, если:

• в 2025 году было продано любое имущество (квартира, комната, доля, дом, гараж, земельный участок и т.д.), находившееся в собственности;
• с момента приобретения (или получения в дар/наследство) прошло меньше минимального льготного срока владения;
• доход от продажи превысил 1 000 000 ₽ при применении имущественного вычета или фактические расходы на приобретение.

Важный дедлайн: декларация 3-НДФЛ за 2025 год подаётся до 30 апреля 2026 года, налог перечисляется ‒ до 15 июля 2026 года.

Минимальные сроки владения в 2026 году

С 2025 года срок считается не с даты регистрации права, а с даты полной оплаты по ДДУ (для долевого строительства), что выгодно дольщикам.

Как рассчитать налог: два варианта

Вариант 1. Имущественный вычет

Максимальный размер вычета – 1 000 000 ₽ на один объект за год.

Формула: НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %

Вариант 2; Вычет фактических расходов

Если есть документы о расходах на покупку, ремонт, проценты по ипотеке, разницу можно уменьшить на всю сумму затрат.

Формула: НДФЛ = (Цена продажи – Документальные расходы) × 13 %

Пример. Купили квартиру за 5 200 000 ₽, продали через 2 года за 6 000 000 ₽.

Выгоднее применить вычет расходов: (6 000 000 – 5 200 000) × 13 % = 104 000 ₽.

Если бы взяли стандартный вычет 1 млн, пришлось бы заплатить 650 000 ₽.

Какие продавцы полностью освобождены от НДФЛ

• Владельцы 3+ лет для «льготных» случаев (единственное жильё, наследство, приватизация).
• Владельцы 5+ лет для всех остальных объектов.
• Нулевой доход. Если продажная цена ≤ кадастровой × 0,7 и ≤ 1 млн ₽, налоговая база = 0.
• Супруги. При разделе имущества по брачному договору нет перехода права собственности, следовательно, НДФЛ не возникает.

Налог при продаже доли и имущества супругам

Совместно нажитое имущество. Не важно, на кого оформлено право: при разводе доли делятся без НДФЛ.

Доля в квартире. Если долю владеете меньше минимального срока, НДФЛ рассчитывается от всей стоимости доли, но можно:

1. применить вычет 1 млн ₽ пропорционально доле;
2. учесть расходы на покупку доли полностью.

Пошаговая инструкция: что делать после продажи

1. До 30 апреля 2026 года подать 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или Госуслуги.
2. Заполнить приложение 6 (расчёт налога) и приложение 7 (вычеты).
3. До 15 июля 2026 года оплатить сумму налога по реквизитам, полученным из декларации.
4. Сохранить документы не менее 4 лет: ДКП, платёжки, чеки на ремонт, акт приёма-передачи.

Частые ошибки и как их избежать

• Занижение цены в договоре.
  
  Налоговая сравнивает цену с 0,7 кадастровой стоимости и доначисляет НДФЛ.
• Забыть про декларацию.
  
  Штраф от 1 000 ₽ до 30 % от суммы налога + пени.
• Двойной вычет.
  
  Нельзя одновременно применять 1 млн ₽ и вычет расходов на один объект.

• 13 % – базовая ставка НДФЛ для резидентов.
• 30 % – для нерезидентов.
• 1 000 000 ₽ – максимальный имущественный вычет на год.
• 3 и 5 лет – ключевые льготные сроки владения.
• 30 апреля 2026 – последний день подачи 3-НДФЛ за 2025.

Если вы не уверены, подпадаете ли под освобождение или какой вычет выгоднее, лучше получить консультацию у налогового юриста или подать запрос в ФНС через сервис «Обратная связь».
Законное планирование налога позволяет сэкономить десятки и сотни тысяч рублей.