С 1 января 2025 года в России действует обновлённый порядок освобождения от налога при продаже недвижимости. Главное правило: если вы продаёте квартиру‚ дом‚ земельный участок или другой объект за сумму до 1 000 000 рублей‚ то подоходный налог (НДФЛ) не начисляется‚ даже если вы владеете объектом менее минимального срока. Однако важно понимать детали‚ чтобы не столкнуться с претензиями ФНС.

Откуда взялась сумма в 1 000 000 ₽

В Налоговом кодексе РФ (статья 220) прописан имущественный вычет — это фиксированная сумма‚ на которую можно уменьшить доход при продаже любого имущества. Для недвижимости она составляет именно 1 000 000 рублей. Поскольку доход не превышает размер вычета‚ налоговая база становится нулевой‚ а значит‚ налог платить не нужно.

Когда правило «до 1 миллиона» работает без оговорок

• Любые объекты недвижимости: квартиры‚ комнаты‚ доли‚ дома‚ дачи‚ земельные участки‚ гаражи‚ апартаменты.
• Любой срок владения: даже если вы купили квартиру в январе и продаёте в апреле — налога не будет.
• Любое количество объектов в году: если вы продаёте три гаража по 900 000 ₽ каждый‚ каждый из них «умещается» в свой вычет и налог не возникает.

Когда нужно быть внимательным

Цена ниже кадастровой

Если вы указали в договоре 950 000 ₽‚ а кадастровая стоимость 1 800 000 ₽‚ налоговая сравнивает договорную цену с 0‚7 × кадастровой. В нашем примере 0‚7 × 1 800 000 = 1 260 000 ₽. Доход признаётся 1 260 000 ₽‚ но вычет всё равно покрывает 1 000 000 ₽‚ так что налога нет; Однако придётся подать 3-НДФЛ‚ чтобы заявить вычет.

Частичная оплата или переуступка доли

Если вы продаёте долю в квартире за 600 000 ₽‚ но другую долю в той же квартире за 500 000 ₽ тому же покупателю в течение года‚ ФНС может квалифицировать это как единую сделку. В сумме получится 1 100 000 ₽‚ и уже возникнет налог с 100 000 ₽ (13 % = 13 000 ₽).

Продажа «по доверенности»

Если вы продаёте объект от имени собственника по доверенности‚ продавцом в налоговом смысле становится всё равно собственник. Убедитесь‚ что он готов подать декларацию и заявить вычет.

Какие документы нужны при продаже до 1 000 000 ₽

1. Договор купли-продажи/мены/дарения — копия.
2. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
3. Квитанции‚ платёжные поручения‚ расчётные счета‚ подтверждающие получение денег (если будут вопросы).

Даже при нулевом налоге подача 3-НДФЛ обязательна‚ если:

• имущество владели менее минимального срока (3 года для единственного жилья‚ 5 лет для прочих объектов);
• кадастровая стоимость × 0‚7 превышает 1 000 000 ₽;
• вы хотите зафиксировать нулевой налог‚ чтобы избежать будущих претензий.

Пошаговая инструкция: как убедиться‚ что налога не будет

Шаг 1

Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru или через сервис ФНС. Умножьте на 0‚7. Если результат ≤ 1 000 000 ₽‚ вы в безопасности.

Шаг 2

Составьте договор максимально прозрачно: цена‚ дата‚ способ расчётов. Используйте типовой бланк ФНС‚ чтобы не допустить формальных ошибок.

Шаг 3

Если вы владели объектом менее 3/5 лет‚ подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года через «Личный кабинет налогоплательщика» или на приёме в ИФНС. В разделе «Вычеты» выберите код 901 (имущественный вычет 1 000 000 ₽).

Шаг 4

Сохраняйте копии документов не менее 3 лет: налоговая может запросить их в рамках камеральной проверки.

Примеры из практики

Пример 1. Гараж за 850 000 ₽

Иван купил гараж в 2024 году за 700 000 ₽ и продал в январе 2026 за 850 000 ₽. Доход 850 000 ₽‚ вычет 1 000 000 ₽. Налог = 0 ₽. 3-НДФЛ подавать не обязательно (владение более 3 лет)‚ но Иван решил подать «на всякий случай».

Пример 2. Доля в квартире за 900 000 ₽

Мария и её сестра владеют квартирой в равных долях с 2022 года. В 2026 году они продают доли одному покупателю: Мария — за 900 000 ₽‚ сестра, за 900 000 ₽. Суммарный доход 1 800 000 ₽ превышает вычет‚ поэтому с 800 000 ₽ каждая должна заплатить 13 % = 104 000 ₽. Чтобы избежать налога‚ продавцы могли оформить договоры в разные календарные годы или продавать доли разным покупателям.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: «Если я продам квартиру за 990 000 ₽‚ а через полгода куплю другую за 3 000 000 ₽‚ мне вернут вычет с покупки?»
Ответ: Да‚ вычет с покупки не зависит от продажи и оформляется отдельно. Продажа до миллиона не мешает получению имущественного вычета по новой квартире.

Вопрос: «Нужно ли нотариально заверять договор при цене до миллиона?»
Ответ: Нет‚ если объект не доля в праве общей собственности. Для целых квартир‚ домов и гаражей достаточно простой письменной формы и регистрации через МФЦ/Росреестр.

Налоговое бремя при продаже недвижимости за 1 000 000 рублей и менее минимально‚ но формальности не стоит игнорировать. Проверьте кадастровую стоимость‚ оформите договор корректно и своевременно подайте декларацию‚ если требуется. Тогда никаких неожиданностей от ФНС не будет.

Помните: налоговый вычет в 1 000 000 рублей можно использовать каждый год‚ поэтому планируйте сделки грамотно и экономьте легально!