Дата актуальности: 20 апреля 2025 г.
Кого считают «нерезидентом» при продаже недвижимости
По российскому законодательству физическое лицо признаётся нерезидентом РФ‚ если оно находилось на территории Российской Федерации:
- менее 183 календарных дней в течение любых подряд идущих 12 месяцев‚ следующих подряд;
- или проживало в РФ менее 183 дней в году‚ если нет статуса налогового резидента.
Именно статус на дату получения дохода от продажи (а не на дату заключения договора) определяет порядок налогообложения.
Какие налоги платит нерезидент при продаже недвижимости
Основной налог: НДФЛ
- Ставка: 30 % от суммы дохода.
- Облагается вся выручка (не применяется понижающий коэффициент 13 %‚ как для резидентов).
- Налоговый агент: покупатель-резидент РФ обязан удержать 30 % и перечислить в бюджет.
Налог на имущество (период владения)
Если нерезидент владеет объектом до продажи‚ он уплачивает:
- Налог на имущество физлиц (если объект не освобождён) по ставке 0‚1–2 %.
- Земельный налог (если участок в собственности).
Когда нерезидент освобождается от НДФЛ
По общему правилу физлица-нерезиденты не могут применить льготный порядок освобождения после 3–5 лет владения. Однако:
- Если объект получен по наследству‚ подарен родственником или приватизирован до ‚ минимальный срок владения для освобождения составляет 3 года.
- Если нерезидент становится налоговым резидентом РФ в текущем году‚ он вправе подать декларацию 3-НДФЛ и применить вычет в размере 1 000 000 рублей или уменьшить доход на фактические расходы.
Документы и порядок удержания налога
Для покупателя-резидента (налогового агента)
- Договор купли-продажи с указанием суммы сделки.
- Справка о статусе налогового нерезидента (форма 2-НДФЛ или выписка с сайта ФНС).
- Удержание 30 % при перечислении денег продавцу.
- Перечисление налога не позднее следующего дня после выплаты.
- Отчётность: форма 6-НДФЛ и справка 2-НДФЛ.
Для нерезидента-продавца
- Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года‚ следующего за годом продажи (если налоговый агент не удержал налог).
- Оплата налога до 15 июля.
- Документы об оплате: платёжное поручение‚ копия договора‚ выписка из ЕГРН.
Пример расчёта НДФЛ для нерезидента
Дано:
- Квартира продана за 8 000 000 рублей.
- Нерезидент владеет квартирой 2 года (обязан платить налог).
- Вычет не применяется (нерезидент).
НДФЛ: 8 000 000 × 30 % = 2 400 000 рублей.
Особенности при продаже за рубежом
Если объект находится за пределами РФ‚ а продавец является налоговым нерезидентом РФ:
- Доход подлежит налогообложению в РФ только в случае‚ если он получен в РФ (например‚ покупатель-резидент перечисляет деньги на российский счёт).
- Иначе налогообложение осуществляется по законам страны‚ где находится объект и/или проживает продавец.
Частые ошибки и советы
| Ошибка | Как избежать |
|---|---|
| Неверный расчёт дней пребывания в РФ | Вести таблицу въездов/выездов или пользоваться сервисом «Личный кабинет налогоплательщика». |
| Покупатель не удержал 30 % | Требуйте у покупателя подтверждение из банка об удержании налога. Если не удержал‚ продавец самостоятельно подаёт 3-НДФЛ. |
| Забыл уплатить налог на имущество | Уточните в ФНС начисленные налоги по кадастровому номеру и погасите долги до продажи. |
1. Проверьте статус налогового резидента за предыдущие 12 месяцев.
2. Уточните срок владения (3 или 5 лет) и возможность освобождения.
3. Рассчитайте налог заранее (30 % от дохода).
4. Договоритесь с покупателем о удержании налога и закрепите это в договоре.
5. Сохраняйте все документы: договор‚ выписки ЕГРН‚ платёжки‚ справки о налоге.
Данный материал подготовлен на основе разъяснений Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ и актуального законодательства по состоянию на . Перед сделкой проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом.