Многие собственники считают: «Купил за 5 млн, продал за 5 млн — прибыли нет, значит, и налога нет». На практике всё не так однозначно. В статье разберёмся, в каких случаях при продаже квартиры по цене покупки действительно не возникает НДФЛ, а когда налоговая всё-таки может потребовать 13 % (или 15 %) и как защититься от претензий ФНС.
Базовое правило: налог платится с прибыли
Согласно п. 2 ст. 214.10 НК РФ, при продаже недвижимости налоговая база рассчитывается как:
доход от продажи – документально подтверждённые расходы на покупку
Если вы продали квартиру по той же цене или дешевле, чем приобрели, разница будет ≤ 0 и, теоретически, налога нет.
Когда ФНС всё-таки «доначисляет» 13 %
Слишком низкая цена сделки
Если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговая считает «виртуальный» доход:
Налоговая база = 0,7 × кадастровая стоимость – расходы на покупку
Пример:
- Кадастровая стоимость — 6 млн руб.
- Вы купили и продаёте за 5 млн руб. (то есть без прибыли).
- 70 % кадастра = 4,2 млн руб. → доход для налога = 4,2 – 5 = минус 0,8 млн → налог 0.
Недостаточно документов
Если потеряли договор купли-продажи или чеки о ремонте, налоговая не примет расходы и «заработок» будет считаться всей суммой продажи. Тогда придётся:
- Использовать вычет 1 млн руб. (п. 1 ст. 220 НК РФ).
- Или доказать расходы через суд / свидетельские показания (долго и не всегда успешно).
Пять чётких ситуаций, когда налога не будет
- Минимальный срок владения истёк:
- 3 года, если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации или договору ренты.
- 5 лет — во всех остальных случаях (куплена, построена, обменяна).
- Прибыль ≤ 0 (продажа ≤ покупки при наличии документов).
- Использован вычет 1 млн руб. при отсутствии документов о расходах.
- Семейная сделка: если у вас двое и более детей, регионы могут освободить от налога при улучшении жилищных условий (ст. 214.10 п. 2.1).
- Единовременный взаимозачёт: продали и купили новую квартиру в тот же год, вычеты «съели» друг друга (см. раздел 5).
Прогрессивная шкала 2026 года
С 2025 г. ставка НДФЛ при продаже недвижимости зависит от величины прибыли:
| Разница «продажа – покупка» | Ставка |
|---|---|
| ≤ 2,4 млн руб. | 13 % |
| > 2,4 млн руб. | 15 % только на превышение |
Пример: прибыль 3 млн руб. → налог = 13 % × 2,4 млн + 15 % × 0,6 млн = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб.
Если вы продали без прибыли, шкала не применяется.
Как «обнулить» налог через взаимозачёт
Если в одном году вы продали квартиру (цена = покупке) и купили новую, делайте в 3-НДФЛ:
- Строка 070: доход от продажи = 5 млн руб.
- Строка 080: расходы на покупку = 5 млн руб;
- Вычет при покупке: до 2 млн руб. (возврат 260 000 руб.).
Чек-лист «не платить налог при продаже по цене покупки»
- Убедитесь, что срок владения меньше минимального (3/5 лет), иначе налога нет вообще.
- Сравните договорную цену с 0,7 кадастровой; если больше, спокойно.
- Сохраните:
- договор купли-продажи изначальной квартиры,
- платёжные поручения/расписки,
- АКТ приёма-передачи.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, даже если налог 0.
- При сомнениях — закажите выписку из ЕГРН и уточните кадастровую стоимость онлайн на сайте Росреестра.
Отвечаем на самые популярные вопросы
Вопрос 1: «Купил за 3 млн, продал через год за 2,9 млн, нужно ли декларировать?»
Да, доход есть (2,9 млн), но расходы выше (3 млн). В 3-НДФЛ ставим «0» в строке 060 — налог 0, но декларация подаётся.
Вопрос 2: «Документы о покупке утеряны, что делать?»
Можно запросить дубликат у риелтора/банка или воспользоватся вычетом 1 млн руб. Но в большинстве случаев при продаже «за ту же цену» 1 млн вычета перекроет доход и налога всё равно не будет.
Вопрос 3: «Налоговая требует 13 % от всей суммы продажи!»
Предоставьте документы о первоначальных расходах (договор + оплата). После проверки налог будет пересчитан.
Продать квартиру по цене покупки без налога в 2026 году можно, если:
- вы владеете ею менее 3/5 лет,
- договорная цена ≥ 70 % кадастровой,
- у вас есть документы о расходах.
В остальном — подаёте нулевую декларацию и спите спокойно. При любых спорах обращайтесь к квалифицированному налоговому консультанту или в ФНС через сервис Личный кабинет налогоплательщика.
Дата актуальности: 19 апреля 2026 г. 16:28 МСК