Распродажа «однушки» и переезд в «трёшку», мечта многих семей, но если объект находится у вас в собственности менее трёх лет, сделка сопровождается налоговыми последствиями. В этой статье мы разберём все нюансы НДФЛ, имущественных вычетов и ипотечных льгот, чтобы вы не переплатили государству и не упустили законные скидки.

Содержание

1. Как рассчитывается налог при продаже квартиры до 3 лет владения
2. Два способа уменьшить налог: вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку
3. Покупка новой квартиры: как получить имущественный вычет
4. Ипотечный вычет: проценты и возврат 13 %
5. Совмещение продажи и покупки в одном году: взаимозачёт
6. Пошаговая инструкция и чек-лист документов

Налог при продаже: базовые правила до 3 лет владения

В 2026 году порог «освобождения от НДФЛ» остаётся 3 года для объектов, полученных:

• по договору купли-продажи (в т. ч. долями);
• в результате обмена или ренты;
• по ДДУ/ДКП от застройщика.

Если квартира досталась по наследству, приватизации или дару от близкого родственника, срок «обнуления» налога 3 года (с по ). Для остальных объектов — 5 лет.

Формула расчёта

НДФЛ = 13 % × (Цена продажи – Вычет)

Пример: продаёте квартиру за 4 000 000 ₽, владеете 1,5 года. Без вычета налог составил бы 13 % × 4 000 000 = 520 000 ₽.

Два способа уменьшить налог

Примеры:

• Вычет 1 млн ₽: НДФЛ = 13 % × (4 млн – 1 млн) = 390 000 ₽.
• Расходы 3,2 млн ₽: НДФЛ = 13 % × (4 млн – 3,2 млн) = 104 000 ₽.

Имущественный вычет при покупке новой квартиры

Каждый налогоплательщик может вернуть 13 % от 2 000 000 ₽ (максимум 260 000 ₽).

Условия

• Покупка после г. — лимит 2 млн ₽ на человека, можно «разбивать» на несколько объектов.
• До 2014 г., 2 млн ₽ на объект и один раз за жизнь.

Если покупаете квартиру за 5 000 000 ₽, то вычет всё равно максимум 2 млн ₽. Возврат 260 000 ₽.

Ипотечный вычет: проценты

+ 13 % от фактически уплаченных процентов, но не более 3 000 000 ₽ (максимум 390 000 ₽).

Пример: за 5 лет уплачено 1 500 000 ₽ процентов → возврат 195 000 ₽.

Взаимозачёт: продажа и покупка в одном году

Если обе сделки произошли в одном календарном году, вы имеете право:

1. Уменьшить доход от продажи на вычет 1 млн ₽ (или расходы).
2. Получить имущественный вычет за покупку.
3. При подаче 3-НДФЛ суммировать оба вычета и заплатить только разницу.

Формула:

НДФЛ к уплате = 13 % × (Цена продажи – Вычет 1 млн/расходы – Имущественный вычет 2 млн)

Цифровой пример:

• Продали за 4 000 000 ₽.
• Расходы 2 500 000 ₽.
• Покупка новой квартиры 5 000 000 ₽.

НДФЛ = 13 % × (4 млн – 2,5 млн – 2 млн) = 0 ₽ (обязательство исчезает, «минус» переносится на будущие периоды).

Пошаговая инструкция и чек-лист документов

Шаг 1. Подготовьте документы на продажу

• ДКП/ДДУ и акт приёма-передачи.
• Платёжные поручения, квитанции, выписка из ЕГРН.
• Если брали ипотеку — справка о процентах (форма банка).

Шаг 2. Подготовьте документы на покупку

• ДКП/ДДУ на новую квартиру, акт приёма-передачи.
• Справка 2-НДФЛ за год сделки.
• Если ипотека, кредитный договор и справка о процентах.

Шаг 3. Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года

Используйте сервис ФНС «Личный кабинет» или программу «Декларант».

Шаг 4. Подайте декларацию и документы

• Онлайн через ЛК ФНС (электронная подпись).
• На приём в ИФНС (живая очередь или запись на сайте).

Шаг 5. Получите возврат

Деньги придут на карту или счёт в течение 4 месяцев (3 месяца камеральная проверка + 1 месяц на перечисление).

При грамотном подходе продажа квартиры до 3 лет владения может быть полностью без налога, если вы одновременно покупаете новое жильё и используете все доступные вычеты. Главное — успеть совершить обе сделки в один календарный год и сохранить документы.

Полезный совет: перед подачей декларации сделайте расчёт в калькуляторе ФНС или проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы учесть индивидуальные детали.