Зачем составлять отдельный раздел о мебели и технике
Ключевое правило: всё, что остаётся новому владельцу по умолчанию, считается «недвижимостью».
Чтобы избежать споров, мебель и технику фиксируют в приложении к договору купли-продажи жилого помещения или в отдельном передаточном акте.
Что считается «мебелью» и «техникой»
- Встроенная мебель (кухонные гарнитуры, шкафы-купе) — обычно считается частью квартиры.
- Отдельно стоящая мебель (диван, кровать, стол) — движимое имущество.
- Встраиваемая техника (духовой шкаф, кондиционер сплит-система) — может быть оформлена как «недвижимость».
- Стационарная техника (стиральная машина, холодильник) — движимое, но по договорённости может остаться.
Обязательные реквизиты в договоре
- Объект квартиры: адрес, площадь, кадастровый номер.
- Перечень мебели и техники:
- наименование,
- количество,
- марка/модель,
- серийный номер (если есть),
- состояние (новая, Б/У),
- стоимость, отдельной строкой или в составе общей цены.
- Условия передачи:
- дата и время подписания передаточного акта,
- ответственность за сохранность до момента передачи,
- оформление перехода счётчиков (вода, электричество).
- Способ оплаты: 100 % при подписании или частями (аванс, задаток).
- Налоговые моменты: кто выступает плательщиком НДФЛ, если техника дороже 250 000 ₽ и продавалась отдельно.
Передаточный акт — образец фраз
«Стороны подтверждают, что 19 апреля 2026 г. Продавец передал Покупателю следующее движимое имущество, являющееся неотъемлемой частью настоящего договора: холодильник LG GA-B459, серийный № 123456789, стоимостью 35 000 ₽, в исправном состоянии без дефектов. Подписи сторон…»
Как защититься от споров
5.1 Фотофиксация
Сфотографируйте каждый предмет с серийным номером и прикрепите фото к акту.
5.2 Экспертная оценка
Если техника дороже 500 000 ₽, закажите независимую оценку — понадобится для налоговой при продаже «вторички».
5.3 Статус «в залоге»
Если квартира в ипотеке, согласуйте с банком, что техника также перейдёт новому владельцу. В противном случае банк может оставить её в залоге.
Пошаговый чек-лист продавца
- Составить опись мебели и техники (Excel или Google Таблицы).
- Определить, что остаётся, что забираете.
- Согласовать цену: цена квартиры + отдельная цена за технику или единая сумма.
- Включить опись в договор или подписать дополнительное соглашение.
- Подготовить передаточный акт в 3 экземплярах (продавец, покупатель, Росреестр при необходимости).
- Подписать акт в день получения денег и ключей.
Налоговые нюансы и пример расчёта
Ситуация: квартира продана за 7 000 000 ₽, из них 300 000 ₽ — за технику.
Налог: НДФЛ 13 % платится только с прибыли от продажи недвижимости, если вы владели её менее 5 лет.
Техника: если продаётся отдельным договором купли-продажи движимого имущества, то до 250 000 ₽ — налог не платится, свыше — 13 % от разницы.
Шаблон текста для вставки в договор
Приложение № 1 к договору купли-продажи квартиры от «__» ______ 2026 г. Перечень мебели и техники, входящих в состав объекта: 1.1. Кухонный гарнитур «L-form» IKEA, встроенный, бежевый, комплектность — 7 секций. 1.2. Варочная поверхность Gorenje ECT620, сер. № 987654321, 2024 г. в., 25 000 ₽. 1.3. Диван-кровать «Hemnes» IKEA, светло-серый, 2023 г. в., 40 000 ₽. 1.4. Стиральная машина LG F2V5GS0W, сер. № 111222333, 2024 г. в., 30 000 ₽. Общая стоимость мебели и техники: 120 000 (Сто двадцать тысяч) рублей, включена в общую цену квартиры. Состояние, исправное, дефектов не выявлено, гарантийные талоны переданы Покупателю.
Риски и как их минимизировать
- Риск: покупатель после сделки требует замену сломанной стиралки.
Решение: в акте указать «все приборы переданы в рабочем состоянии, претензий по состоянию не имею». - Риск: мебель оказалась заложена в банке.
Решение: запросить справку банка о том, что имущество не в залоге.
Грамотно оформленный договор купли-продажи квартиры с мебелью и техникой — это:
- чёткий перечень имущества,
- фиксированная стоимость,
- минимум споров после сделки.
Сохраняйте фото, квитанции и передаточный акт минимум 3 года — на случай налоговой проверки или претензий от нового собственника.