Каждый год тысячи москвичей и жителей других крупных городов России получают новые квартиры взамен изымаемого жилья по программе реновации. После переезда возникает логичный вопрос: можно ли сразу продать полученную квартиру без уплаты налога? Ниже — подробный разбор всех нюансов: сроки владения, вычеты, декларация и реальные кейсы.
Содержание
- Как считается «минимальный срок владения» при реновации
- Когда можно вообще не платить НДФЛ
- Как рассчитать налог, если платить всё-таки придётся
- Выбор между вычетом 1 млн ₽ и «доход минус расходы»
- Шаг за шагом: как подать 3-НДФЛ в 2026 году
- Чек-лист для продавца квартиры по реновации
Минимальный срок владения: считаем «старые годы»
Главное, что нужно запомнить: при реновации в срок владения новой квартирой включается период владения квартирой, изъятой в старом доме (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
- Если «старая» квартира была приобретена до — минимальный срок 3 года;
- Если «старая» квартира была приобретена после — минимальный срок 5 лет, за исключением случаев:
- жильё получено по наследству или в дар от близкого родственника;
- жильё получено по договору пожизненного содержания;
- жильё было единственным на дату продажи.
Пример: вы купили «хрущёвку» в 2014 году. В 2021 году дом вошёл в программу реновации, в 2022-м вы получили новую квартиру. При продаже в 2026 году срок владения считается с 2014 года (12 лет) — налог платить не нужно.
Когда можно не платить НДФЛ
| Ситуация | Нужно ли подавать 3-НДФЛ | Нужно ли платить 13 % |
|---|---|---|
| Срок владения «старым» жильём ≥ 3/5 лет | Нет | Нет |
| Срок < 3/5 лет, но продажа ≤ фактических расходов | Да | Нет (нулевая база) |
| Срок < 3/5 лет, продажа > расходов | Да | Да, 13 % с превышения |
Расчёт налога при продаже «новой» квартиры
Формула:
НДФЛ = 13 % × (Цена продажи – Документированные расходы)
Что считается «расходами»
- Стоимость старой квартиры по договору купли-продажи + расходы на ипотеку, ремонт, регистрация.
- Плюс: любые документированные затраты на новую квартиру (доплаты за метры, отделка, переуступка).
Кейс 1: вы купили «хрущёвку» за 3 млн ₽ в 2021 году. В 2026 году полученную по реновации квартиру продаёте за 8 млн ₽. Налог = 13 % × (8 млн – 3 млн) = 650 000 ₽.
Кейс 2: та же квартира, но в 2022 году вы доплатили за лишние 10 м² ещё 2 млн ₽. Тогда расходы = 3 млн + 2 млн = 5 млн ₽. Налог = 13 % × (8 млн – 5 млн) = 390 000 ₽.
Выбор вычета: 1 млн ₽ или «доход минус расходы»
- Вычет 1 млн ₽, проще, если документов о расходах нет или они небольшие.
- «Доход минус расходы» — выгоднее, если сумма расходов > 1 млн ₽ и есть подтверждающие документы.
Важно: при реновации можно комбинировать расходы на обе квартиры, но нельзя использовать оба вычета одновременно.
Пошаговая инструкция по 3-НДФЛ в 2026 году
- До 30 апреля 2027 года подать декларацию:
- онлайн через ЛКФЛ;
- или на бумаге в ИФНС по месту регистрации.
- Приложить:
- ДКП продажи новой квартиры;
- ДКП покупки/наследования старой квартиры;
- Чеки и договоры на дополнительные траты;
- Справку о регистрации права на новую квартиру.
- Оплатить налог до 15 июля 2027 года.
Чек-лист для продавца квартиры по реновации
- ☐ Найдите дату регистрации права на старую квартиру, от неё считается срок.
- ☐ Проверьте: ≥ 3 или ≥ 5 лет (в зависимости от даты покупки старой квартиры).
- ☐ Соберите все ДКП, платёжки, чеки и акты.
- ☐ Определите выгодный способ уменьшения базы (1 млн ₽ или расходы).
- ☐ Если срок не вышел — подготовьте 3-НДФЛ за год продажи.
- ☐ Учтите 70 % кадастровой стоимости при низкой цене в договоре.
Если вы получили квартиру по реновации и собираетесь её продать, налога может и не быть, если минимальный срок владения «старой» квартирой уже прошёл. В противном случае НДФЛ можно существенно снизить, документально подтвердив расходы. Главное — не забыть подать декларацию вовремя.
Если остались сомнения, скачайте бесплатный калькулятор налога с продажи недвижимости на сайте ФНС или получите консультацию в «Личном кабинете налогоплательщика».