Квартира, переданная в дар, после регистрации права собственности полностью принадлежит новому владельцу. Он может сразу её продавать, но сделка нередко сопровождается налоговыми последствиями. Ниже мы разберёмся, какие налоги придётся заплатить, когда можно вообще не платить и как уменьшить сумму к уплате.
Откуда берётся налоговое обязательство
При получении квартиры в дар сразу может возникнуть НДФЛ. А при последующей продаже, ещё один НДФЛ, но уже с прибыли от продажи. Это два разных эпизода, которые часто путают.
- Эпизод 1 — получение в дар. Налог платится только если даритель не является близким родственником. Ставка — 13 % (15 % для доходов сверх 5 млн руб. в год); Близкие родственники: родители, дети, супруги, братья/сёстры, дед/бабка/внуки.
- Эпизод 2 — продажа. Здесь важен срок владения и размер дохода.
Налог при продаже: базовые правила 2026 года
Минимальный срок владения
Чтобы полностью освободиться от налога на продажу, нужно подержать квартиру не менее 3 лет (если она получена от близкого родственника) или 5 лет (во всех остальных случаях). Считается от даты, указанной в ЕГРН (раньше — свидетельстве о праве собственности).
Если срок короче
Придётся заплатить НДФЛ:
(Доход от продажи – Налоговый вычет 1 000 000 ₽) × 13 % (или 15 %)
Пример 1. Андрей получил квартиру в дар от дяди в 2024 году. В 2026 году продаёт её за 6 500 000 ₽. Дядя — не близкий родственник, а значит и дарение, и продажа облагаются:
- НДФЛ при дарении: 6 500 000 ₽ × 13 % = 845 000 ₽ (если не воспользовался льготой).
- НДФЛ при продаже: (6 500 000 ₽ – 1 000 000 ₽) × 13 % = 715 000 ₽.
Как уменьшить налог на продажу
Имущественный вычет 1 млн руб.
Максимальный вычет, 1 000 000 ₽ один раз в год. Можно воспользоваться, если нет документов о расходах на покупку (а у подаренной квартиры их нет).
Документальные расходы на приобретение
Важно! При дарении никаких расходов (кроме налога при дарении) не было. Поэтому заменить вычет 1 млн руб. на «фактические расходы» нельзя — расходы-то нулевые.
Уменьшение на размер НДФЛ при дарении
Если вы уже заплатили НДФЛ при получении квартиры, то эту сумму можно включить в документированные расходы при последующей продаже. Формула будет:
(Доход от продажи – НДФЛ при дарении) × 13 %
Это позволяет избежать двойного налогообложения.
Пошаговый алгоритм для продавца
- Проверьте срок владения. Если ≥ 3 (или 5) лет — налога нет.
- Определите доход от продажи. Именно цена в договоре, но не ниже 70 % кадастровой стоимости.
- Примените вычет 1 000 000 ₽ или НДФЛ при дарении.
- Рассчитайте и заплатите НДФЛ до 15 июля следующего года.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля.
Реальный пример 2026
Ситуация: Мария получила 2-комнатную квартиру в дар от матери в марте 2023 года (кадастровая стоимость 4 200 000 ₽). В мае 2026 года продаёт её за 5 800 000 ₽.
- Даритель — близкий родственник → НДФЛ при дарении не платится.
- Срок владения: 2023 → 2026 = 3 года и 2 месяца. 3-летний срок выдержан → НДФЛ при продаже не платится.
Частые вопросы
Можно ли продать сразу после дарения?
Можно, но придётся заплатить НДФЛ с продажи, если срок владения короче льготного.
Считается ли налоговый вычет 1 млн руб. ежегодно?
Нет, только один раз в календарный год на все объекты. Если в этом году вы продали 2 квартиры, вычет общий — 1 млн руб.
Как подтвердить срок владения?
Достаточно выписки из ЕГРН, где указана дата регистрации права.
| От кого получена квартира | НДФЛ при дарении | Минимальный срок владения | НДФЛ при продаже |
|---|---|---|---|
| Близкий родственник | 0 % | 3 года | 0 % после 3 лет |
| Иные лица | 13 % / 15 % | 5 лет | 13 % / 15 %, но можно вычесть 1 млн ₽ или налог при дарении |
Подводим итог: дарение от родственника максимально выгодно, потому что освобождает от первого налога и даёт возможность продать через 3 года без второго налога. В остальных случаях важно либо дождаться 5 лет, либо грамотно применить вычеты.