Многие собственники сталкиваются с ситуацией, когда цена продажи квартиры равна или даже ниже той суммы, за которую она была когда-то куплена. Давайте разберёмся, что грозит продавцу в 2026 году, нужно ли платить НДФЛ и какие подводные камни могут возникнуть, если цена окажется ниже кадастровой.

Основное правило: налог платится только с прибыли

Налог на доходы физлиц (НДФЛ) в размере 13 % начисляется исключительно с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение (п. 2 ст. 220 НК РФ).

• Купили за 4 000 000 ₽, продаёте за 4 000 000 ₽ → налог 0 ₽ (доход равен расходам).
• Купили за 4 000 000 ₽, продаёте за 3 800 000 ₽ → убыток, налог не платится.
• Купили за 4 000 000 ₽, продаёте за 5 000 000 ₽ → налог 13 % × 1 000 000 ₽ = 130 000 ₽.

Чтобы воспользоваться вычетом, нужно приложить к 3-НДФЛ старый договор купли-продажи и платёжные документы.

Кадастровая стоимость, «стоп-кран» для занижения

С 2026 года действует контрольный механизм: если цена в договоре меньше 70 % от кадастровой стоимости, налог всё равно рассчитывают от 70 % кадастровой (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Пример 1

• Кадастровая стоимость квартиры: 6 000 000 ₽.
• 70 % кадастровой: 4 200 000 ₽.
• Вы продаёте за 3 500 000 ₽, но купили раньше за 4 000 000 ₽.

Налоговая примет для расчёта 4 200 000 ₽, а не фактическую 3 500 000 ₽. Однако если ваши расходы 4 000 000 ₽, то разница 4 200 000 – 4 000 000 = 200 000 ₽ → налог 26 000 ₽. Поэтому при занижении цены ниже 70 % кадастра выгода может «съесть» налог.

Когда вообще не платить НДФЛ?

Минимальный срок владения

С 2024 года освобождение от налога наступает при продаже:

• 3 года — если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации или договору ренты.
• 5 лет, во всех остальных случаях (куплена, обменяна и т. д.).

Если срок владения больше указанного, налог не платится независимо от того, продали ли вы дороже или дешевле покупной цены.

Нулевая прибыль

Даже при нарушении срока налог равен нулю, если доказано, что продажная цена ≤ расходов на покупку.

Риски занижения цены в договоре

Некоторые собственники пытаются указать цену ниже фактической, чтобы «убрать» налогооблагаемую базу. В 2026 году это особенно опасно:

• Доначисление налога по 70 % кадастровой и претензии за необоснованную налоговую выгоду (ст. 54.1 НК).
• Штраф 20 % от неуплаченного НДФЛ (п. 1 ст. 122 НК).
• Пени за каждый день просрочки.
• Оспаривание сделки со стороны банков-ипотечников, если квартира покупается в ипотеку.

Пошаговый алгоритм продавца в 2026 году

1. Узнайте кадастровую стоимость на сайте Росреестра или в ЕГРН-выписке.
2. Сравните с желаемой ценой продажи. Если цена < 70 % кадастра, готовьтесь к доначислению.
3. Соберите документы: договор купли-продажи, выписка ЕГРН, квитанции, чеки, акты приёмки-передачи.
4. Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года (для сделки 2026 г.).
5. Укажите в декларации:
   • доход = max(фактическая цена, 70 % кадастровой);
   • расходы = цена покупки по документам.
6. Оплатите налог (если есть) до 15 июля 2027 года.

Советы по безопасному оформлению

• Не прикладывайте заниженную цену в договоре — это рискует обернуться штрафами.
• Используйте имущественный вычет: если расходы не документированы, можно вычесть 1 000 000 ₽ вместо фактических расходов.
• Составляйте договор купли-продажи в простой письменной форме и регистрируйте сделку в Росреестре.
• Храните все документы не менее 3 лет после продажи (период налоговой проверки).