- Когда НДС возникает при продаже квартиры;
- Как отличить НДС от НДФЛ;
- Какие ставки действуют в 2026 году;
- Как правильно заполнить декларацию и не попасть на штрафы.
Разница между НДС и НДФЛ
Начнём с главного: НДС (налог на добавленную стоимость) и НДФЛ (налог на доходы физических лиц) — два разных налога.
- НДФЛ платит физическое лицо, получившее доход от продажи имущества.
- НДС платит организация или индивидуальный предприниматель (ИП), которые осуществляют предпринимательскую деятельность.
Поэтому обычный собственник, продающий свою квартиру, НДС не платит. Вместо этого он уплачивает НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов сверх 5 млн руб.), если квартира находилась в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет);
Когда всё-таки возникает НДС
Продажа квартиры по ДДУ до ввода дома в эксплуатацию
Самый «хитрый» случай, когда продаётся не готовая квартира, а право требования по договору долевого участия (ДДУ). В этом случае:
- Если продавец — юрлицо или ИП на ОСНО, то операция признается реализацией имущественных прав и облагается НДС по ставке 22 % (с 2026 года ставка повышена с 20 % до 22 %).
- Если продавец — физлицо, то НДС не возникает, но появляется НДФЛ 13 % (или 15 %).
Продажа квартиры юрлицом
Компания, которая строит или перепродаёт жильё в рамках предпринимательской деятельности, всегда начисляет НДС. Основания:
- Передача права собственности на квартиру считается реализацией.
- Облагается по ставке 22 % (с ).
- Налоговая база — договорная цена минус «входной» НДС на материалы и подрядные работы.
Пример расчёта
Компания-застройщик продаёт квартиру за 7 000 000 руб. «Входной» НДС на стройматериалы и работы — 500 000 руб.
НДС к уплате = 7 000 000 × 22 / 122 – 500 000 ≈ 764 754 – 500 000 = 264 754 руб.
Минимальный срок владения для НДФЛ
Если вы физическое лицо, важно не путать НДС с налогом на имущество. Основной налог при продаже — это НДФЛ. Чтобы его не платить, квартира должна быть в собственности:
- ≥ 3 года — если квартира была получена по наследству, в дар от близкого родственника, приватизация или ренте.
- ≥ 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, обмен, ДДУ).
При несоблюдении срока налоговая база уменьшается на вычет 1 000 000 руб. или на сумму документально подтвержденных расходов на покупку.
Как подать декларацию
Апрель — самый напряжённый месяц для налогоплательщиков: сдаются декларации, идут первые авансы по новым правилам. Что делать:
- До 30 апреля подаётся декларация 3-НДФЛ (для физлиц) или «Налоговая декларация по НДС» (для юрлиц).
- Оплата налога — до 15 июля (НДФЛ) или до 25-го числа каждого квартала (НДС).
Быстрый чек-лист для физлица
- Проверьте, сколько лет квартира в собственности.
- Если срок < 5 (или 3) лет, вычислите налог:
НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000 руб.) × 13 % - Сдайте 3-НДФЛ через Личный кабинет ФНС или «Госуслуги».
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1: Я купил квартиру по ДДУ за 4 млн руб. и продаю право требования до сдачи дома за 5 млн. Нужно ли платить НДС?
Ответ: Если вы физлицо — нет, НДС не платится, но возникает НДФЛ 13 % с дохода 1 млн руб. Если ИП на ОСНО — платите НДС 22 % с разницы между ценой продажи и входным НДС по ДДУ.
Вопрос 2: Организация купила квартиру у застройщика по ДДУ, а затем перепродаёт её гражданину. Нужно ли НДС?
Ответ: Да. Компания — плательщик НДС, облагается 22 %.
Вопрос 3: Как не переплатить?
- Используйте вычет по расходам (чеки, договоры, акты);
- Проверьте, не попадаете ли вы под льготу освобождения от НДФЛ (3 года дар/наследство).
- Если вы ИП на УСН или АУСН — НДС не платится.
- Обычные физлица, продающие личное жильё, НДС не платят.
- Юрлица и ИП на ОСНО, реализующие квартиры в рамках бизнеса, обязаны начислить НДС 22 % с 2026 года.
- Продажа прав требования по ДДУ до ввода дома — единственный «серый» случай, где НДС может «всплыть».
- Не забывайте про НДФЛ и сроки подачи деклараций.
Если есть сомнения, — проконсультируйтесь с налоговым специалистом: ошибки в 2026 году обходятся дороже, а ФНС активно использует автоматические проверки.