В семейных отношениях часто возникает ситуация, когда квартира, приобретённая в период брака, зарегистрирована только на одного из супругов. По закону такое жильё считается совместно нажитым имуществом и принадлежит обоим супругам поровну, независимо от того, чьё имя указано в праве собственности. Как правильно продать такую квартиру? Какие документы нужны, какие риски существуют и как минимизировать налоговую нагрузку? В статье подробно разберём все аспекты, опираясь на актуальное законодательство и практику.

Правовой статус совместно нажитого имущества

Что считается совместно нажитым?

Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретённое супругами в браке, является их совместной собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором. К такому имуществу относятся:

• недвижимость, купленная за совместные средства;
• вложения в улучшение уже существующего имущества (ремонт, перепланировка);
• другие активы, полученные в результате совместного труда.

Исключения

Имущество не считается совместным, если:

• оно принадлежало одному из супругов до брака;
• получено в качестве наследства или подарка, если в дарственной указано, что имущество принадлежит только получателю;
• в брачном договоре явно оговорено иное распределение.

Почему в реестре может быть один собственник?

По правилам регистрации права собственности в Росреестре, в договоре купли‑продажи указывается только тот, кто фактически оплатил покупку и подписал договор. Если квартира была приобретена за счёт совместных средств, но один из супругов выступил в качестве покупателя, в выписке из ЕГРН будет указано лишь его имя. Это не меняет реального правового статуса: по закону имущество остаётся совместным, и второй супруг имеет равные права, даже если его имя не занесено в реестр.

Как оформить продажу такой квартиры?

Продажа совместно нажитой квартиры, оформленной только на одного из супругов, возможна только при соблюдении одного из следующих условий.

Согласие второго супруга (самый простой путь)

1. Получить письменное согласие на продажу от супруги/супруга. Согласие должно быть нотариально заверено.
2. Подготовить договор купли‑продажи, в котором будут указаны оба собственника (даже если в реестре записан только один).
3. Нотариус оформит согласие в виде отдельного документа («Согласие на продажу недвижимости»), которое будет приложено к заявлению в Росреестр.
4. Подать в Росреестр пакет документов (заявление, копию договора, нотариальное согласие, выписку из ЕГРН). После регистрации нового собственника сделка считается законной.

Судебный порядок (при отсутствии согласия)

Если второй супруг отказывается давать согласие, необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности совместным и о разрешении продажи.

• Суд может вынести решение об разделе имущества до продажи (например, присудить одну из сторон денежную компенсацию).
• После получения решения стороны могут оформить продажу через нотариуса, приложив к заявлению копию судебного решения.

Выкуп доли второго супруга

Вариант, часто используемый в практической жизни:

1. Оценить рыночную стоимость квартиры (независимая экспертиза).
2. Договориться о сумме выкупа доли (обычно 50 % от стоимости, если доли равные).
3. Оформить договор купли‑продажи доли между супругами, заверить у нотариуса.
4. После выкупа доли продавец (тот, кто будет продавать квартиру) становится единоличным собственником и может свободно реализовать объект.

Брачный договор (если он есть)

Если до брака или в течение брака был заключён брачный договор, в нём могут быть прописаны условия раздела имущества и порядок продажи. В этом случае необходимо:

• Привлечь юриста для проверки договора;
• Следовать установленным в договоре правилам (например, право первого выкупа).

Налоговые последствия

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Продажа жилой недвижимости облагается НДФЛ в размере 13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью, зафиксированной в договоре купли‑продажи (при условии, что объект находился в собственности более пяти лет, налог не уплачивается). Если квартира была приобретена в браке, срок владения считается от даты регистрации права собственности, а не от даты покупки.

Налог на имущество

В течение года, в котором происходит продажа, собственники обязаны уплачивать налог на имущество, рассчитываемый от кадастровой стоимости. После регистрации перехода прав налог уплачивает новый собственник.

Освобождение от налога

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, если продавец использует полученные от продажи средства на приобретение другого жилого помещения в течение 12 месяцев, он может претендовать на освобождение от НДФЛ. Для этого необходимо предоставить в налоговую службу соответствующее заявление и документы о покупке нового жилья.

Возможные проблемы и как их избежать

• Отсутствие согласия второго супруга. Решение – оформить договор выкупа доли или обратиться в суд.
• Неправильное указание собственников в договоре. Убедитесь, что в договоре купли‑продажи указаны оба супруга, иначе сделка может быть признана недействительной.
• Недостаточная оценка стоимости. Закажите независимую оценку, чтобы избежать недоразумений при выкупе доли.
• Неуплата налогов. Своевременно подайте декларацию о доходах и уплатите НДФЛ, иначе можно столкнуться с штрафами.
• Отсутствие брачного договора. При планировании совместных инвестиций рекомендуется заключать брачный договор, где фиксируются правила раздела и продажи имущества.

Практические рекомендации

1. Проверьте правовой статус квартиры. Запросите выписку из ЕГРН и уточните, какие средства использовались при покупке.
2. Получите согласие супруги/супруга. Лучше оформить его в виде отдельного нотариального акта.
3. Оцените объект. Независимая экспертиза поможет избежать споров о стоимости.
4. Подготовьте пакет документов. Включите: договор купли‑продажи, согласие, выписку из ЕГРН, справку об отсутствии обременений, согласие на регистрацию.
5. Обратитесь к нотариусу. Нотариус проверит правильность оформления и поможет с подачей заявления в Росреестр.
6. Учитывайте налоговые обязательства. Своевременно подайте декларацию и, при необходимости, воспользуйтесь льготой по НДФЛ.
7. Если согласие невозможно, готовьте исковое заявление. Проконсультируйтесь с семейным адвокатом, чтобы оценить шансы и сроки судебного разбирательства.

Квартира, купленная в браке, но оформленная только на одного из супругов, остаётся совместно нажитой собственностью обоих. Для её продажи необходимо согласие второго супруга, которое может быть оформлено нотариально, либо судебное решение, либо выкуп доли. Правильное оформление документов, своевременная уплата налогов и консультация с юристом помогут избежать длительных споров и финансовых потерь.

Источник: статьи РИА Новости , РБК Недвижимость, Журнал «Домклик», Novostroy‑M.ru, законодательные акты РФ (Семейный кодекс, Налоговый кодекс). Дата актуализации – 19 апреля 2026 г.