В 2026 году физические лица при продаже недвижимости обязаны уплатить НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб․), если:

• минимальный срок владения не истёк;
• доход от продажи превышает не облагаемые пороги․

Когда продажа вообще не облагается налогом

1. Минимальный срок владения истёк
   • 3 года, если квартира:
     • получена по наследству, дару, приватизации;
     • по договору долевого участия (ДДУ) или ЖК — отсчёт с момента полной оплаты стоимости;
     • является единственным жильём на момент продажи․
   • 5 лет, во всех остальных случаях․
2. Семьи с 2-мя и более детьми освобождаются от НДФЛ независимо от срока владения (поправки 2021 г․)․
3. Пенсионеры и инвалиды могут применять дополнительные льготы — см․ раздел «Льготы» ниже․

Сумма, при которой налог не возникает в 2026 году

2․1 Порог 1 млн рублей

Если:

• цена сделки ≤ 1 000 000 руб․ и
• цена сделки ≥ 70 % кадастровой стоимости,

то НДФЛ не начисляется, даже если срок владения < 3/5 лет․

2․2 Документальные расходы

Разницу между ценой покупки и продажи можно уменьшить на:

• фактические расходы при покупке (договор, чеки);
• и(или) имущественный вычет 1 000 000 руб․ — на выбор․

Налог платится только с остатка․

2․3 Пример расчёта

Цена продажи: 2 800 000 руб․
Кадастровая стоимость: 3 500 000 руб․ → 70 % = 2 450 000 руб․
Цена покупки: 2 100 000 руб․ (есть документы)
Налогооблагаемая база: 2 800 000 – 2 100 000 = 700 000 руб․
НДФЛ 13 %: 700 000 × 0,13 = 91 000 руб․

Нюансы с кадастровой стоимостью

Если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости, налог рассчитывают с 70 % кадастра, даже если фактический доход меньше․

• 70 % кадастра = 0,7 × кадастровая стоимость на 01․01․ текущего года;
• понижающий коэффициент с 2025 г․ не действует — используется полный 70 %․

Декларация и сроки

• Форма 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
• Уплата налога — до 15 июля․

Подводим итоги

Важно: всегда сравнивайте цену сделки и 70 % кадастровой стоимости, а также сохраняйте чеки и договоры — это позволит легально снизить или обнулить налог․