Краткий ответ: да, может, но только при соблюдении определённых юридических и кадастровых условий. В противном случае собственник рискует столкнуться с трудностями при продаже, перепланировке, подключении инженерных сетей и даже с судебными спорами.
Почему возникает такая ситуация
На практике здание может оказаться «раздвоенным» между двумя участками по следующим причинам:
- земельный участок был разделён после постройки объекта;
- строительство велось на границе смежных участков без предварительного объединения;
- в ЕГРН допущена ошибка кадастрового инженера, из-за которой часть здания попала на соседний участок;
- участки были оформлены позже здания, и границы «пришли» уже к готовому дому.
Что говорит закон
Ключевые нормативные акты:
- Земельный кодекс РФ (ст. 39.7, 39.8) — требует предварительного объединения участков, если под зданием расположены части разных земель.
- Градостроительный кодекс РФ (ст. 48), запрещает строительство на территории нескольких участков без формирования единого земельного участка.
- Приказ Минэкономразвития № 953 (2023 г.) — регламентирует процедуру объединения и размежевания.
Как узнать, «сидит» ли дом на двух участках
Алгоритм проверки:
- Закажите кадастровый паспорт здания и обоих участков на rosreestr.gov.ru.
- Сверьте координаты контура здания с границами участков в публичной кадастровой карте.
- Если хотя бы один «крайний» метр фундамента выходит за границу вашего участка — это уже потенциальный конфликт.
Последствия, если ничего не предпринимать
| Проблема | Последствия |
|---|---|
| Невозможность продать объект | Банки отказывают в ипотеке, покупателей — в сделке. |
| Отказ в перепланировке | Минстрой выдаёт разрешение только на участок полностью под зданием. |
| Иск от муниципалитета или соседа | Риск потерять часть дома или земли (как в истории с Прокуратурой Камчатского края, где землю вернули муниципалитету). |
Как легализовать положение
Вариант А: объединение участков
Работает, если собственник обеих частей земли один и тот же человек.
- Подать заявление в МФЦ «об объединении земельных участков».
- Заказать межевой план и акт согласования границ.
- Получить новый кадастровый паспорт единого участка.
- Внести изменения в ЕГРН;
Вариант Б: изменение границ здания
Если объединение невозможно (например, участки принадлежат разным лицам) можно:
- перенести часть фундамента на «свою» землю;
- оформить сервитут (право ограниченного пользования чужим участком) — требует нотариального соглашения с соседом;
- купить или обменять часть чужого участка под зданием.
Особенности 2025–2026 годов
На фоне муниципальных проверок, подобных кампании в Камчатском крае, Росреестр ужесточил контроль:
- с в ЕГРН автоматически проверяется совпадение границ здания и земли;
- при выявлении «раздвоенных» объектов высылается уведомление с требованием устранить нарушение в течение 6 месяцев;
- в Москве и Санкт-Петербурге появилась пилотная онлайн-служба «Единый участок — один дом» (uslugi.mos.ru), где можно подать документы на объединение дистанционно.
1. Проверяйте границы до покупки и до строительства.
2. Если дом уже построен, не затягивайте: чем раньше объедините участки или оформите сервитут, тем меньше штрафов и судов.
3. При любых сомнениях консультируйтесь с кадастровым инженером и юристом по недвижимости.
Дата публикации: . Законодательство указано по состоянию на апрель 2026 г.