Актуально на 20 апреля 2026 г.
В 2026 году российские самозанятыые, которые продают недвижимость, сталкиваются с новыми налоговыми правилами: прогрессивная шкала НДФЛ, изменения в вычетах и региональные «сюрпризы». Чтобы избежать штрафов и переплат, важно заранее разобраться, какие налоги заплатить, когда можно сэкономить и какие документы подать.
Кто считается «самозанятым» при продаже квартиры
- Вы зарегистрированы в ФНС как самозанятый («профессиональный доход»).
- Квартира не использовалась в профессиональной деятельности (иначе вы — ИП, а не самозанятый).
- Доход от продажи не падает в режим «профессионального дохода», а облагается НДФЛ по общим правилам.
Базовые правила налогообложения в 2026 году
Независимо от статуса продавца действуют следующие правила:
- Минимальный срок владения, 3 или 5 лет:
- 3 года — если квартира была получена по наследству, дару, приватизации или единственное жильё.
- 5 лет — во всех остальных случаях.
При продаже после этого срока НДФЛ = 0 ₽.
- Прогрессивная шкала НДФЛ, действующая c 2025 г.:
- до 2,4 млн ₽, 13 %;
- свыше 2,4 млн ₽ — 15 %.
- Регионы в 2026 г. повысили доходный порог до 5 млн ₽, но ставка осталась прежней (уточните в вашей ФНС).
Как посчитать налог для самозанятого
Формула
НДФЛ = (Цена продажи − Налоговый вычет) × Ставка
Варианты вычета:
| Вычет | Когда применять | Размер |
|---|---|---|
| Имущественный | Нет документов о расходах или покупка была дешёвой | 1 000 000 ₽ |
| Документальные расходы | Есть чеки ДДУ, материалы ремонта и т. д. | Сумма подтверждённых расходов |
Пример расчёта
Дано:
- Самозанятый Василий купил квартиру в 2023 г. за 3 500 000 ₽.
- Продаёт в 2026 г. за 5 200 000 ₽.
- Срок владения 3 года (меньше 5) → налог платить.
Расчёт:
- Доход 5 200 000 ₽.
- Документальные расходы 3 500 000 ₽.
- Налогооблагаемая база: 5 200 000 − 3 500 000 = 1 700 000 ₽.
- НДФЛ: 1 700 000 × 13 % = 221 000 ₽ (вместо 338 000 ₽ при вычете 1 млн).
Как подать декларацию
Сроки
- До 30 апреля 2027 г. — подача 3-НДФЛ за 2026 г.
- Оплата — до 15 июля 2027 г.
Каналы подачи
- Личный кабинет ФНС (gosuslugi.ru) — быстрее всего.
- Приложение «Мой налог» (если квартира была в аренде, но не относится к профдоходу).
- «Автозаполнение» в сервисе «Налоги ФЛ», с 2026 г. работает даже для сделок от 5 млн ₽.
Особые ситуации
Квартира была в аренде до продажи
Если вы сдавали жильё как самозанятый, арендный доход облагался по ставке 4 % + 3 %. Однако продажа квартиры всё равно облагается обычным НДФЛ (13–15 %), поскольку недвижимость не входит в «профессиональный доход».
ИП vs. самозанятый
| Критерий | Самозанятый | ИП |
|---|---|---|
| Налог с продажи | НДФЛ 13/15 % | НДФЛ, УСН или ПСН (зависит от системы) |
| Возможность вычета 1 млн ₽ | Да | Да |
| Учёт расходов | Документально | Зависит от системы |
Алгоритм действий «за 7 дней до сделки»
- Проверьте срок владения через выписку ЕГРН (gosreestr.ru).
- Соберите документы:
- ДКП/ДДУ, платёжки, чеки на ремонт.
- Единый расчёт налога в калькуляторе ФНС.
- Если есть право на 3-летний срок (единственное жильё), закажите справку в ФНС.
- Заранее подайте заявку на вычет в личном кабинете, чтобы сразу получить «предварительный расчёт».
Частые ошибки и штрафы
- Ошибка: не включили продажу в 3-НДФЛ, потому что «я самозанятый».
Штраф: 20 % от неуплаченного налога + пени. - Ошибка: использовали вычет 1 млн ₽, хотя можно было документировать 4 млн ₽ расходов.
Решение: подать уточнёнку до камеральной проверки.
Что изменится в 2027 году (по данным Госдумы)
- Возможно, сократят минимальный срок до 3 лет для всех квартир, купленных после 2027 г.
- Расширят автоматическое заполнение декларации до сделок свыше 10 млн ₽.
Чек-лист для самозанятого перед продажей квартиры
- Срок владения ≥ 3/5 лет?
- Квартира единственное жильё?
- Есть чеки на покупку и ремонт?
- Рассчитали налог заранее?
- Подготовили 3-НДФЛ в личном кабинете ФНС?