Иностранный покупатель может свободно купить квартиру в России, но при этом продавец-нерезидент РФ сталкиваеться с повышенной ставкой НДФЛ․ Ниже разберём, когда придётся заплатить 30 %, а когда удастся избежать налога вовсе, и какие документы нужно подготовить к сделке․
Кто считается налоговым нерезидентом РФ в 2026 году
Нерезидент — это физическое лицо, которое провело за пределами России менее 183 календарных дней за последние 12 месяцев․ Гражданство значения не имеет: россиянин, проживший весь год в Турции, тоже становится нерезидентом․
Основная ставка НДФЛ при продаже недвижимости
| Статус продавца | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| Резидент РФ | 13 % (15 % при доходе свыше 5 млн руб․) |
| Нерезидент РФ | 30 % |
Исключение: если нерезидент является гражданином ЕАЭС (Белоруссия, Казахстан, Киргизия, Армения), ставка для него остаётся 13 % при любых доходах от российской недвижимости․
Как не платить 30 %: льготный срок владения
Если квартира была в собственности продавца (нерезидента) более 5 лет, налог вовсе не взимается․ Для ряда случаев срок сокращён до 3 лет:
- жильё получено по наследству или в дар от близкого родственника;
- квартира, единственное жильё продавца;
- право собственности оформлено после ․
Пример расчёта налога при продаже квартиры
Условия:
• Иностранец-нерезидент продаёт квартиру в Москве за 8 000 000 руб․
• Срок владения — 2 года (льгота не применяется)․
• Налоговая база = 8 000 000 руб․
• НДФЛ = 8 000 000 × 30 % = 2 400 000 руб․
Двойное налогообложение: как избежать
Если между Россией и страной нерезидента действует Соглашение об избежании двойного налогообложения (СНДН), уплаченный в России НДФЛ можно зачесть в стране проживания․ Для этого нужно:
- Запросить в ИФНС справку 2-НДФЛ или аналогичную форму․
- Подать декларацию в налоговую своей страны с приложением справки․
Документы для сделки с иностранцем
- Паспорт иностранца с визой или видом на жительство․
- ИНН РФ иностранца (получается в любой ИФНС)․
- Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН на объект․
- Договор купли-продажи (заверяется у нотариуса при сумме свыше 1 млн руб․)․
- Декларация 3-НДФЛ от продавца-нерезидента до 30 апреля следующего года․
Пошаговый план для продавца-нерезидента
- Проверьте срок владения в ЕГРН-выписке․
- Если срок < 5 лет — оцените налоговые последствия (30 %)․
- Уменьшите базу на расходы (документально подтверждённые затраты на покупку, ремонт, ипотечные проценты)․
- Подайте 3-НДФЛ и уплатите налог до 15 июля следующего года․
- Получите справку об уплате для зачёта в другой стране․
Частые ошибки
- Скрыть статус нерезидента нельзя․ ИФНС получает данные о пересечении границы из пограничных служб․
- Оформление «в подарок» не освобождает от 30 %․ Подарок от нерезидента облагается НДФЛ по рыночной стоимости․
- Не подавать декларацию приведёт к штрафу 20 % от неуплаченного налога + пени․
Иностранец может купить квартиру в России без ограничений, но продавец-нерезидент должен либо подождать 5 лет, либо отдать 30 % прибыли государству․ Планируйте срок владения заранее, сохраняйте чеки и договоры — и вы сможете существенно снизить налоговую нагрузку․
Обновлено по состоянию на ․