Опубликовано: 19 апреля 2026 г․
Основное правило
Если квартира‚ дом или любой другой объект недвижимости находится у вас в собственности менее трёх лет‚ то при его продаже вы обязаны:
- заполнить декларацию 3-НДФЛ;
- уплатить налог в размере 13 % от дохода‚ полученного от продажи․
Как считается доход
Базой для налога является разница между ценой продажи и налоговым вычетом․ В 2026 году действуют два способа уменьшить налогооблагаемую базу:
- Имущественный вычет: вычитаете 1 000 000 ₽ из цены продажи; Остаток облагается 13 %․
- Расходы на покупку: вычитаете фактические и документально подтверждённые расходы‚ которые вы понесли при покупке этой же квартиры․ Остаток облагается 13 %․
Пример 1 — применяем вычет 1 млн ₽
Квартира продана за 4 500 000 ₽‚ куплена 2 года назад․
Доход: 4 500 000 ₽ ‑ 1 000 000 ₽ = 3 500 000 ₽․
Налог: 3 500 000 ₽ × 13 % = 455 000 ₽․
Пример 2 — применяем расходы на покупку
Квартира продана за 4 500 000 ₽‚ куплена 2 года назад за 3 800 000 ₽ (есть ДКП и платёжные документы)․
Доход: 4 500 000 ₽ ‑ 3 800 000 ₽ = 700 000 ₽․
Налог: 700 000 ₽ × 13 % = 91 000 ₽․
Когда налог не платится
Даже если объект был в собственности менее 3 лет‚ налог = 0 ₽‚ если:
- цена продажи равна или ниже 1 000 000 ₽ и применён вычет 1 млн ₽;
- цена продажи равна или ниже суммы фактических расходов на покупку․
Важные нововведения 2026 года
Госдума внесла ряд корректировок в Налоговый кодекс с 01 января 2026 г․:
- Кадастровая привязка: если продажная цена < 70 % от кадастровой стоимости‚ то базой для налога будет 70 % кадастровой стоимости․
- НДС на рынке жилья: рост ставки НДС до 20 % напрямую не влияет на налог с продажи жилья (НДС не платят физлица при продаже квартир)‚ но может косвенно повлиять на цены․
Сроки и отчётность
- До 30 апреля 2027 г․, подать 3-НДФЛ за 2026 год․
- До 15 июля 2027 г․ — уплатить налог․
Квартирный взаимозачёт: продал и купил в том же году
Если вы одновременно продали квартиру (менее 3 лет) и купили новую‚ можно:
- применить вычет 1 млн ₽ (или расходы) по продаже;
- одновременно получить имущественный вычет в размере до 2 млн ₽ при покупке новой квартиры;
- зачесть налог к уплате с продажи с возвратом по покупке․
Это называется взаимозачёт и позволяет существенно снизить или обнулить итоговый налог․
Чек-лист продавца
- Проверьте дату регистрации права собственности в ЕГРН․
- Определите‚ какой способ уменьшения базы выгоднее (1 млн ₽ или расходы)․
- Сравните цену продажи с 70 % кадастровой стоимости․
- Соберите документы: ДКП‚ платёжки‚ чеки‚ справку 2-НДФЛ (если нужен вычет при покупке)․
- Заполните 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или сервис «Госуслуги»․
- Уплатите налог вовремя‚ чтобы избежать пени и штрафов․
Важно! С 2026 года при приватизации‚ наследовании или дарении объект считается «в собственности» с даты государственной регистрации перехода права․ Поэтому трёхлетний срок начинает отсчитываться именно с этой даты‚ а не с фактической даты вступления в наследство или получения свидетельства․
Если остались вопросы — задайте их в комментариях или обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту․