Одним из самых острых вопросов при продаже жилья остаётся обязанность платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․
Новые правила, подписанные Президентом РФ, уменьшают льготный срок владения недвижимостью с пяти до трёх лет для ряда ситуаций․
В этой статье мы собрали всё, что нужно знать в 2026 году, чтобы продать квартиру без налога․
Когда продавец вообще НЕ платит НДФЛ
Налог 0 % применяется, если одновременно выполняется два условия:
- Срок непрерывного владения квартирой ≥ минимального порога (см․ таблицу ниже)․
- Доход от продажи ≤ 1 млн руб․ ИЛИ применён вычет/расходы (ст․ 220 НК РФ)․
| Категория квартиры | Минимальный срок, лет |
|---|---|
| Приватизированная, подаренная, полученная по наследству (после ) | 3 |
| Купленная на рынке, ДДУ, долевое участие (любой год) | 5 |
| Единственное жильё продавца и продано после | 3 |
Как считается срок владения
ФНС придерживается непрерывного владения:
- При наследовании – от даты открытия наследства (дата смерти наследодателя)․
- При приватизации – от даты регистрации права собственности в Росреестре․
- При договоре дарения – от даты внесения записи в ЕГРН․
Важно: если в течение трёх/пяти лет квартира была даже на один день переоформлена на другое лицо, отсчёт срока начинается заново․
Что делать, если срок ещё не вышел
Вы можете снизить налог до нуля, воспользовавшись:
- Имущественным вычетом – 1 000 000 ₽ на объект․
- Документальными расходами – всё, что вы заплатили при покупке (ДКП, ДДУ, ипотечные проценты, ремонт)․
Пример:
- Продали за 6 млн ₒ․
- Купили за 5 млн ₒ․
- НДФЛ = (6 млн – 5 млн) × 13 % = 130 тыс․ ₽․
- Если применить вычет 1 млн ₽, налог = 0 ₽․
Как оформить «нулевую» декларацию
Даже при отсутствии налога к уплате, если квартира продана до истечения минимального срока, нужно:
- Заполнить 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года․
- Указать доход, применить вычет/расходы, получить налог = 0 ₽․
- Отправить декларацию через Личный кабинет налогоплательщика или МФЦ․
Подводим итоги для 2026 года
- 3 года – при приватизации, наследстве, дарении, а также если это ваше единственное жильё․
- 5 лет – во всех остальных случаях (покупка на рынке, долевое строительство)․
- Налог можно «обнулить» с помощью вычетов и расходов․
- Декларацию подавать обязательно, если срок владения меньше льготного․
Полезный ресурс: Личный кабинет налогоплательщика – здесь можно подать 3-НДФЛ онлайн без очередей․
Краткий FAQ
Q: Купил квартиру в 2023 году, в 2026-м продаю – платить налог?
Нет, если это ваша единственная квартира и вы владели 3 года․
Q: Получил квартиру по наследству в 2022 году, продал в 2025 – платить?
Нет, срок владения 3 года, вы освобождены от НДФЛ․
Q: Купил квартиру в 2024, продал через два года – что делать?
Заполните 3-НДФЛ, примените вычет или расходы, чтобы не платить налог․
Главное: точно рассчитайте срок и используйте льготы – так вы законно продадите жильё без налога․