Купили квартиру в новостройке‚ заселились‚ а теперь понадобилось продать? Не спешите подавать объявление — сначала разберитесь‚ какие налоги придётся заплатить и можно ли их снизить до нуля. В 2026-м году правила стали жёстче‚ но появились и новые лазейки для семей с детьми и наследников. Ниже — подробная инструкция‚ как продать «новостройку» без лишних потерь.
Когда придётся платить НДФЛ при продаже новостройки
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % (или 15 % — для доходов свыше 5 млн ₽) возникает‚ если вы продаёте квартиру раньше установленного минимального срока владения.
Минимальный срок владения в 2026 году
- 3 года — если квартира была:
- получена по договору уступки права требования (ДДУ/ДДА) и оформлена в собственность после ;
- получена в наследство или дар от близкого родственника;
- единственное жильё на момент продажи.
- 5 лет, во всех остальных случаях (например‚ если вы купили квартиру по ДДУ и уже успели купить вторую квартиру).
Важное изменение 2026 года: для семей с детьми-инвалидами любого возраста‚ а также для семей‚ где второй родитель является инвалидом I или II группы‚ срок владения сокращён до 0 лет, налог не платится сразу после получения права собственности (поправки в ст. 217.1 НК РФ‚ вступившие в силу с ).
Как посчитать налоговую базу
Налог = (Цена продажи − Налоговый вычет) × 13 %.
Цена продажи берётся максимальной из двух значений:
- фактическая цена по договору купли-продажи;
- 70 % кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи.
Если продать ниже кадастровой цены‚ налог всё равно будет рассчитан исходя из 70 % кадастра.
Как уменьшить налог до нуля: три законных способа
Способ 1. Имущественный вычет 1 млн ₽
Каждый продавец может вычесть 1 млн ₽ из дохода. Подходит‚ если документы о расходах утеряны или покупка была «серая».
Способ 2. Вычет «по расходам»
Можно вычесть все документальные расходы на покупку и достройку:
- цена по ДДУ;
- доплата за отделку‚ электрику‚ сантехнику (по чекам и договорам);
- проценты по ипотеке (если квартира бралась в кредит).
Пример: купили квартиру в новостройке за 5 млн ₽‚ достроили за 500 тыс. ₽‚ продаём за 6 млн ₽. Налог = (6 − 5 − 0‚5) × 13 % = 65 тыс. ₽.
Способ 3. Использовать налоговый вычет при покупке
Если вы ещё не использовали вычет 2 млн ₽ при покупке жилья‚ его можно «закрыть» налогом от продажи: просто укажите оба вычета в одной декларации 3-НДФЛ.
Что делать‚ если квартира была получена в наследство или дар
Если квартира в новом доме досталась по наследству‚ минимальный срок владения — 3 года. При этом налог можно свести к нулю двумя способами:
- применить вычет 1 млн ₽;
- уменьшить доход на расходы умершего: если он сам покупал квартиру по ДДУ‚ вы можете вычесть его затраты (при наличии документов).
Пошаговая инструкция продавца новостройки в 2026 году
- Проверьте дату получения права собственности (не дату ДДУ‚ а именно регистрации в Росреестре).
- Рассчитайте срок владения: 3 или 5 лет. Если у вас семья с ребёнком-инвалидом — сразу 0 лет.
- Определите налоговую базу: возьмите максимум из цены договора и 70 % кадастра.
- Выберите вычет: 1 млн ₽ или расходы.
- Соберите документы: ЕГРН‚ ДДУ‚ акт приёма-передачи‚ чеки‚ договоры подряда‚ справка 2-НДФЛ (если хотите использовать вычет при покупке).
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года (за 2026 год) через «Личный кабинет налогоплательщика» или Госуслуги.
- Оплатите налог до 15 июля 2027 года.
Где получить бесплатную консультацию
- ФНС России — бесплатная линия ###-###-####.
- Мои документы (МФЦ) — примут декларацию и проверят комплект документов.
- Личный кабинет на сайте lkfl2.nalog.ru — встроенный калькулятор НДФЛ.
Помните: даже если вы продаёте квартиру «в новостройке» и кажется‚ что налога нет‚ обязательно проверьте условия. Новые льготы 2026-го позволяют многим семьям полностью избежать уплаты НДФЛ‚ но только при правильном оформлении документов.