Налог при продаже жилой недвижимости — это НДФЛ (налог на доходы физических лиц), который уплачивается с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку. Ниже приведены актуальные ставки, льготы, сроки и советы, как законно сократить или избежать уплату налога.

Как рассчитать налог

Базовая формула:

НДФЛ = (Цена продажи – Документальные расходы на покупку) × Ставка

• Цена продажи берётся из договора купли-продажи, но не ниже кадастровой стоимости × 0,7 (если кадастровая стоимость выше фактической).
• Расходы на покупку могут включать цену самой квартиры, расходы на ипотечные проценты, ремонт (при наличии чеков и актов).
• Альтернатива: вместо расходов можно применить имущественный вычет 1 000 000 рублей.

Пример расчёта

Квартира куплена за 4 500 000 руб. и продана за 5 000 000 руб.

Разница: 5 000 000 – 4 500 000 = 500 000 руб.

НДФЛ: 500 000 × 13 % = 65 000 руб.

Если бы расходов не было, налог составил бы (5 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 520 000 руб.

Ставки НДФЛ в 2025–2026 годах

Кто не платит налог

1. Минимальный срок владения пройден:
   • 3 года, если квартира:
     • получена по наследству или в дар от близкого родственника;
     • приватизирована;
     • передана по договору ренты.
   • 5 лет, во всех остальных случаях (например, куплена на рынке).
2. Единственное жильё: если на момент продажи у продавца нет других квартир/долей, срок снижен до 3 лет.
3. Нулевая прибыль: продажа по цене, равной или ниже расходов на покупку (документально подтверждено).

Сроки подачи декларации и уплаты налога

• Подать 3-НДФЛ нужно с 1 января по 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Уплатить налог — до 15 июля того же года.

Пример: продажа квартиры в 2024 году → декларация до 30 апреля 2025 года → налог до 15 июля 2025 года.

Как сократить налог легально

1. Использовать расходы на покупку вместо вычета 1 млн руб.
2. Разделить доход между супругами (если квартира в долевой собственности).
3. Оформить имущественный вычет при покупке новой квартиры и зачесть его взаимозачётом.
4. Подождать 3–5 лет до продажи, чтобы избежать налога полностью.

Чек-лист продавца

1. Определите дату перехода права собственности (ЕГРН).
2. Рассчитайте минимальный срок владения (3 или 5 лет).
3. Если срок не пройден, определите базу налогообложения (цена – расходы или 1 млн руб.).
4. Выберите ставку НДФЛ (13 % или 15 %).
5. Соберите документы: ДКП, платёжные поручения, чеки, акты приёма-передачи.
6. Заполните 3-НДФЛ в личном кабинете ФНС или через «Госуслуги».
7. Уплатите налог до 15 июля.

Частые ошибки

• Игнорировать кадастровую стоимость — налоговая может доначислить НДФЛ.
• Не подавать декларацию, если налог нулевой — это обязательный документ.
• Указывать заниженную цену в договоре, риск признания сделки недействительной и штрафов.