С 2026 года в России действуют обновлённые правила налогообложения дохода от продажи жилой недвижимости. Ниже приведена самая свежая и систематизированная информация‚ которую необходимо знать каждому продавцу квартиры.
Когда налог не платится
Минимальный срок владения
- 1 год — если квартира получена по праву наследования‚ дарения от близких родственников‚ приватизации или договора ренты.
- 3 года, при любом другом способе получения (покупка‚ обмен‚ долевое участие и т.д.).
Если собственник владел недвижимостью дольше указанных сроков‚ доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ.
Единственное жильё
Для квартиры‚ являющейся единственным объектом недвижимости‚ период «безналоговой» продажи сокращён до 3 лет независимо от способа приобретения (включая покупку). Важно‚ что на момент сделки у продавца не должно быть других квартир в собственности.
Как рассчитать налог‚ если платить всё-таки нужно
Налоговая база
Налог = 13 % × (Цена продажи − Налоговый вычет или расходы на покупку)
Доступные вычеты:
- Фиксированный вычет: 1 000 000 рублей.
- Фактические расходы: подтверждаются договором купли-продажи и платёжными документами.
Пример расчёта
Продавец купил квартиру 1 марта 2025 года за 6 000 000 рублей и продаёт её 15 апреля 2026 года за 7 500 000 рублей. Срок владения менее 3 лет.
- Минимальная налоговая база: 7 500 000 − 6 000 000 = 1 500 000 руб.
- Налог: 1 500 000 × 13 % = 195 000 рублей.
Повышенная ставка для «многоквартирников»
Союз финансистов России предложил вводить повышенную ставку 15 % или 20 % для лиц‚ владеющих тремя и более квартирами. Однако на 19 апреля 2026 г. этот законопроект ещё не принят. Следите за обновлениями в официальных источниках ФНС.
Как снизить налог
- Документально подтвердите расходы на покупку и ремонт.
- Используйте вычет 1 000 000 руб.‚ если расходы меньше.
- Разделите доли между несколькими собственниками: каждый получает вычет в полном размере.
- Отсрочьте сделку до истечения минимального срока владения.
Сроки и порядок уплаты
- До 30 апреля 2027 г. — подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 год.
- До 15 июля 2027 г. — перечислить налог в бюджет.
Частые ошибки продавцов
- Указывать заниженную цену в договоре: ФНС сравнивает с кадастровой стоимостью (70 % от неё считается минимально допустимой).
- Не сохранять чеки и договоры: без документов придётся применять только вычет 1 млн руб.
- Забывать о налоге при «обмене»: при обмене с доплатой налог начисляется на разницу в пользу продавца.
Краткий чек-лист перед продажей
- Уточните дату перехода права собственности в ЕГРН.
- Проверьте‚ является ли квартира единственным жильём.
- Сравните цену продажи и кадастровую стоимость (70 % порог).
- Подготовьте документы о расходах на покупку.
- Заполните календарь: 30 апреля и 15 июля — ключевые даты.
С 2026 года основные изменения коснулись сокращения минимального срока владения до 1 года для льготных категорий и сохранения 3-летнего срока для остальных. Если вы продаёте квартиру раньше льготного срока‚ заранее рассчитайте налог и используйте все доступные механизы экономии. Контролируйте законодательные инициативы: повышенные ставки могут быть введены уже в 2027 году.