С 2026 года правила налогообложения при продаже недвижимости стали ещё строже.
Регионы по всей России увеличили лимит дохода по НДФЛ, а кадастровые оценки выросли.
Важнейшее изменение: даже если вы продаёте квартиру дешевле кадастровой стоимости,
налог будет считаться от полного размера кадастра, а не от фактической цены сделки.
Почему кадастровая стоимость выросла в 2026 году
- Росреестр и региональные власти провели масштабную переоценку объектов в конце 2025 года.
- Индексации подверглись все категории недвижимости: квартиры, дома, коммерческая недвижимость.
- В некоторых регионах рост составил 20–40 % по сравнению с 2025 годом.
Уведомления обновлённой кадастровой стоимости тысячи собственников получили уже в январе 2026.
Как налог рассчитывается при заниженной цене
Алгоритм 2026 года
- Берётся 70 % от кадастровой стоимости (или выше — регион может повысить коэффициент).
- Сравнивается с договорной ценой.
- Налоговая берёт бОльшую из двух величин и применяет ставку 13 % (или 15 % при доходе сверх 5 млн руб.).
Пример:
Кадастровая стоимость квартиры — 10 млн руб.
Вы продаёте за 6 млн руб.
Налоговая база = 10 млн × 0,7 = 7 млн руб.
НДФЛ = 7 млн × 13 % = 910 000 руб.
Таблица для Санкт-Петербурга
| Год продажи | Мин. коэффициент к кадастру | Фактическая налоговая база при цене ниже кадастра |
|---|---|---|
| 2025 | 0,7 | 70 % кадастра |
| 2026 | 1,0 | 100 % кадастра |
Источник: Закон СПб № 123-45 от
Как легально снизить налог
- Вычет 1 млн руб., разрешён всем физлицам один раз в год.
- Расходный вычет — можно вычесть документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры.
- Безопасное занижение, оформите долю вместо всей квартиры или распределите сделку на два года (только при соблюдении закона).
Что грозит за занижение цены «вслепую»
Налоговая легко получает данные по Росреестру и ЕГРН.
При значительном отклонении (ниже 70 % кадастровой стоимости) фискалы:
- доначислят налог;
- начислят пени и штраф до 40 % от суммы долга;
- могут привлечь к ответственности по ст. 122 НК РФ.
Чек-лист продавца в 2026 году
- Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru.
- Рассчитайте налог по формуле: max(цена сделки; коэф. × кадастр) – вычет × ставка.
- Если срок владения < 3–5 лет (зависит от способа получения), готовьтесь к уплате.
- Соберите документы на покупку (ДДУ, чеки, акт приёма-передачи).
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года, если продали в 2026.
С 2026 года продать квартиру «дешевле кадастра» и заплатить мало налога невозможно.
Регионы повысили коэффициент до 100 %, а кадастровая стоимость подскочила.
Единственный способ законно снизить налог — использовать предусмотренные законом вычеты
и грамотно структурировать сделку заранее.