04 апреля 2026 г․, С 1 января 2026 года в России полностью изменились правила налогообложения доходов от продажи недвижимости․ Разберемся, кому придется платить НДФЛ, в каких случаях можно избежать налога, какие вычеты применить и как подать декларацию 3-НДФЛ․

Оглавление

1. Кто обязан платить налог
2. Минимальные сроки владения 2026
3. Налоговая база и ставки
4. Имущественные вычеты
5. Шаг за шагом: заполняем 3-НДФЛ
6. Частые ошибки и советы
7. Калькулятор: быстрый расчет

Кто обязан платить налог

Налог с продажи квартиры — это НДФЛ (налог на доходы физических лиц)․ Плательщиками являются:

• Физлица — резиденты РФ, прожившие в России ≥ 183 дней за год сделки (ставка 13 % на доход до 2,4 млн ₽, 15 % — на часть свыше);
• Физлица — нерезиденты, ставка 30 %․

Если квартира была в вашей собственности меньше минимального срока, налог платить придется․ При этом не важно, получена ли прибыль: налоговая смотрит всю выручку по договору купли-продажи․

Минимальные сроки владения 2026

С 2026 года действует новая шкала:

Примечание: если продажная цена меньше 70 % кадастровой стоимости, налоговая будет считать доходом именно 70 % кадастровой стоимости (коэффициент 0,7)․

Налоговая база и ставки

3․1 Формула базы:

Налоговая база = max(Цена договора; 0,7 × Кадастровая стоимость) − Применяемый вычет

3․2 Ставки 2026

• 13 % — доход ≤ 2,4 млн ₽;
• 15 % — часть свыше 2,4 млн ₽;
• 30 % — для нерезидентов на весь доход․

Имущественные вычеты

Вариант А․ Вычет 1 000 000 ₽

Раз в год и на один объект можно уменьшить доход на 1 млн ₽․ Подходит, когда документов о расходах нет․

Вариант Б; Расходный вычет

Уменьшаем доход на подтвержденные расходы:

• стоимость покупки квартиры;
• ипотечные проценты + расходы на ремонт (по чекам и актам)․

Вариант В․ Комбинация с покупкой новой недвижимости

Если в текущем году вы одновременно продаёте и покупаете жильё, можно применить:

1. Вычет при продаже (1 млн ₽ или расходный)․
2. Имущественный вычет при покупке до 2 млн ₽ (260 тыс․ ₭ к возврату) и до 3 млн ₽ на проценты․

Шпаргалка: сумма налога к уплате может уменьшиться до нуля, если расходы на покупку ≥ дохода от продажи․

Пример расчета

Исходные данные: продали квартиру за 8 млн ₽, купленную 2 года назад за 5 млн ₽․

1. Налоговая база = 8 млн – 5 млн = 3 млн ₽․
2. НДФЛ = 2,4 млн × 13 % + 0,6 млн × 15 % = 312 тыс․ + 90 тыс․ = 402 тыс․ ₽․

Шаг за шагом: заполняем 3-НДФЛ

1. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подаем декларацию в ФНС онлайн или лично․
2. Приложения:
   • Договор купли-продажи (копия + электронный вид)․
   • Квитанции, чеки, выписки ЕГРН (подтверждение расходов)․
   • Если заявляете вычет на покупку: договор ДДУ/купли-продажи новой квартиры, акт приёма-передачи․
3. Оплата: до 15 июля того же года․

Частые ошибки и советы

• Ошибка: не учитываем 70 % кадастровой стоимости → налог пересчитают сверху․
• Совет: Храните все документы ≥ 5 лет․
• Совет: Если продаёте долю в квартире, вычет 1 млн ₽ делится пропорционально долям․
• Совет: Проверьте, не попадает ли сделка под освобождение от НДФЛ (например, продажа единственного жилья после 3 лет владения)․

Калькулятор: быстрый расчет

Вставьте свои данные в формулу:

НДФЛ = max(Цена продажи; 0,7 × Кадастровая) − (1 000 000 или Расходы) → × 13 %/15 %

Примеры онлайн-калькуляторов: сайт ФНС, «НДФЛка․ру»․

В 2026 году продать квартиру без налога реально, если:

• владели ≥ 3/5 лет;
• доход ≤ расходов на покупку;
• использовали все доступные вычеты․

При возникновении вопросов не поленитесь проконсультироваться с налоговым специалистом или воспользоваться официальным онлайн-сервисом ФНС․