Каждый, кто продаёт свою квартиру и одновременно покупает новое жильё, задаётся одним и тем же вопросом: «Придётся ли мне платить НДФЛ (13 %)?»
Ответ зависит от нескольких факторов: срока владения продаваемым имуществом, размера дохода от продажи, расходов на приобретение новой квартиры, льгот и применяемых вычетов. Ниже – подробная инструкция, как правильно рассчитать налог и в каких случаях можно обойтись без уплаты в бюджет.

Когда налог платить не нужно

Минимальный срок владения

• 3 года – если квартира получена:
  • по наследству или в дар от близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • по договору ренты или пожизненного содержания.
• 5 лет – для всех остальных случаев (например, куплена на рынке, получена по ДДУ).

Если вы владели квартирой дольше указанного срока, доход от продажи освобождён от НДФЛ полностью. Факт покупки нового жилья не влияет на этот срок.

Продажа и покупка в тот же календарный год. «Взаимозачёт» вычетов

Если срок владения ещё не истёк, но вы в этом же году покупаете новое жильё, можно использовать два вычета одновременно:

1. Вычет при продаже – до 1 млн рублей или вся сумма фактических расходов на приобретение продаваемой квартиры (что больше).
2. Имущественный вычет при покупке – до 2 млн рублей (и ещё до 3 млн рублей на проценты по ипотеке).

(Доход от продажи – вычет при продаже – вычет при покупке) × 13 %

Если в скобках получается отрицательное число или ноль, НДФЛ платить не придётся.

Льготные категории

• Семьи с детьми-инвалидами любого возраста.
• Семьи, где второй ребёнок родился не позднее г. (действует временная льгота до конца 2026 г.).

Для них предусмотрен нулевой налог при выполнении условий:

• в течение календарного года одновременно продали старое жильё и купили новое;
• общая площадь новой квартиры больше или равна площади проданной;
• цена новой квартиры не ниже цены продаваемой.

Когда налог придётся заплатить

1. Срок владения меньше минимального (3 или 5 лет) и доход от продажи превышает 1 млн рублей.
2. Не оформлены документы на имущественный вычет при покупке или покупка произошла в следующем году.
3. Проданная квартира использовалась в предпринимательской деятельности – в этом случае льготный вычет 1 млн руб. и освобождение по сроку владения не применяются.

Как сделать ставку налога нулевой: пошаговый алгоритм

Шаг 1. Определите срок владения

Датой начала владения считается:

• для наследства – день открытия наследства (дата смерти наследодателя);
• для покупки по ДДУ – дата регистрации права собственности;
• для приватизации – дата внесения записи в ЕГРН.

Шаг 2. Подсчитайте доход от продажи

Доход = цена из договора купли-продажи, но не ниже кадастровой стоимости × 0,7. Если цена в договоре выше, берём её.

Шаг 3. Выберите выгодный вычет при продаже

Шаг 4. Подайте декларацию 3-НДФЛ

• Срок подачи – до 30 апреля следующего года.
• Срок уплаты налога – до 15 июля следующего года.
• В одной декларации можно отразить и продажу, и покупку, и вычеты.

Шаг 5. Подготовьте пакет документов

1. Копии договоров купли-продажи (старой и новой квартир).
2. Выписки из ЕГРН.
3. Платёжные документы (чеки, банковские выписки, акты приёма-передачи ремонта).
4. Свидетельство о праве на наследство/приватизацию (если применяется).
5. Заявление о распределении вычетов между супругами (если жильё в общей собственности).

Распространённые ошибки

• «Я купил новую квартиру дороже – значит, налога нет». Нет, сначала обязательно нужно подать декларацию и заявить вычеты. Иначе ИФНС начислит налог полностью.
• «Приватизировал квартиру в 2022 г; и продал в 2025 г. – плачу налог». Нет, срок 3 года уже истёк (2025 – 2022 = 3). Освобождение действует.
• «Продал дарственную квартиру за 3 млн руб. – налог 13 % от 2 млн». Частично верно: можно применить вычет 1 млн и заплатить 260 000 руб. Но если одновременно купить жильё, можно «обнулить» налог полностью.

Ключевое правило

Даже если по расчётам налог нулевой, декларацию 3-НДФЛ нужно подать в срок. Только официальное заявление в ИФНС зафиксирует ваши вычеты и освобождение.

Храните все документы минимум 3 года после сделки – они могут понадобиться при камеральной проверке.