В 2026 году упрощённая система налогообложения (УСН 15 % «доходы минус расходы») остаётся одним из самых популярных режимов для владельцев коммерческой недвижимости. Ниже — подробная инструкция о том, как правильно учесть доходы и расходы при продаже объектов недвижимости, когда и в каком размере платить налог, а также о типичных ошибках, которые стоит избегать.

Содержание

1. Когда объект считается «основным средством» при УСН
2. Как отразить доходы от продажи
3. Как списать расходы на приобретение и как рассчитать остаточную стоимость
4. Особенности аренды с выкупом
5. Числовой пример расчёта налога
6. Сроки уплаты налога и подача декларации
7. 5 главных ошибок
8. Новые разъяснения ФНС на 2026 год

Когда объект недвижимости считается «основным средством» при УСН

Согласно п. 4 ст. 346.16 НК РФ, расходами признаются затраты на приобретение, сооружение и изготовление основных средств (ОС), амортизация которых начинается в последний день отчётного (налогового) периода, в котором произошло одно из двух событий:

• ввод объекта в эксплуатацию;
• оформление права собственности.

Для недвижимости сроком полезного использования свыше 15 лет (7–10 амортизационная группа) списание расходов происходит равными долями в течение трёх лет после ввода (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Отражение доходов от продажи

Доходы признаются по кассовому методу — в момент поступления денег на расчётный счёт или в кассу (ст. 346.17 НК РФ). Сумма, указанная в договоре купли-продажи, полностью включается в налоговую базу УСН независимо от того, была ли недвижимость основным средством или «товаром».

Механизм списания расходов и расчёт остаточной стоимости

Если объект учитывался как ОС

При продаже ОС до истечения трёх лет со дня завершения его оплаты необходимо:

• пересчитать налоговую базу за весь период использования;
• исключить из расходов суммы, ранее учтённые по правилам п. 3 ст. 346.16;
• включить в расходы амортизацию, исчисленную по правилам главы 25 НК РФ (линейный метод);
• уплатить недоимку, пени и подать уточнённую декларацию.

Если объект учитывался как «товар»

Для ИП или ООО, купивших недвижимость исключительно для перепродажи (товар), расходы на приобретение учитываются в момент продажи (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Не требуется ни пересчёт базы, ни начисление амортизации.

Аренда с выкупом: ключевые условия пересчёта

Если помещение получено по договору лизинга (аренды) с правом выкупа, то:

• арендные платежи включались в расходы в период их уплаты;
• с момента перехода права собственности (выкуп) объект становится ОС;
• если продажа состоялась раньше трёх лет с момента выкупа, налоговая база пересчитывается по правилам п. 3 ст. 346.16 НК РФ (Письмо Минфина от  № 03-11-11/23157).

Пошаговый числовой пример

Условия

• ИП на УСН 15 % приобрёл нежилое помещение в январе 2024 г. за 10 000 000 ₽.
• 30 апреля 2024 г. оформлено право собственности и объект поставлен на учёт как ОС.
• Декабрь 2026 г.: помещение продано за 12 500 000 ₽. Выкуп был полностью оплачен.

Расчёт

1. 2024 год: ⅓ стоимости (3 333 333 ₽) списана в расходы 31 декабря 2024 г.
2. 2025 год: ещё ⅓ (3 333 333 ₽).
3. 2026 год: продажа до истечения трёхлетнего срока → нужен пересчёт.

Доход от продажи 2026 г.: 12 500 000 ₽.
Остаточная стоимость: 10 000 000 – 1 000 000 (накопленная амортизация 2024–2026) = 9 000 000 ₽.
Налоговая база 2026 г.: 12 500 000 – 9 000 000 = 3 500 000 ₽.
Налог УСН 15 %: 3 500 000 × 15 % = 525 000 ₽.
Пени и штрафы за занижение базы в 2024–2025 гг; рассчитываются отдельно.

Сроки уплаты налога и подача декларации

• Авансовые платежи: не позднее 25 числа месяца, следующего за отчётным кварталом.
• Уточнённая декларация по случаю пересчёта подаётся в течение 3 рабочих дней после выявления ошибки.

5 главных ошибок при продаже недвижимости на УСН 15 %

1. Пренебрежение пересчётом базы при продаже ОС раньше 3 лет;
2. Ошибка в классификации: путаница между «товаром» и «основным средством».
3. Пренебрежение кадастровой стоимостью при контролируемых сделках.
4. Неверное документальное подтверждение расходов (без акта ввода, без договора купли-продажи или без платёжек).
5. Несвоевременное отражение аванса покупателя в доходах (кассовый метод).

Новые разъяснения ФНС России на 2026 год

В письмах ФНС России за 2026 год прямо указано:

• С 1 января 2026 г. снижены региональные ставки до 5 % для малого бизнеса в сегменте коммерческой недвижимости (решение регионального законодательства).
• При продаже объектов, приобретённых до 2023 г. и ранее списанных полностью, пересчёт не требуется — они уже считаются «товаром» (письмо ФНС № СД-4-3/7532@ от ).
• Внедрена электронная форма уточнённой декларации через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» без бумажного дубля.

При продаже коммерческой недвижимости на УСН «доходы минус расходы» ключевым фактором является длительность нахождения объекта на балансе и его статус (ОС или товар). Если объект учитывался как ОС и продан раньше трёх лет после ввода, обязателен пересчёт налоговой базы. В противном случае достаточно вычесть из выручки остаточную стоимость или первоначальные расходы, если объект был «товаром».

Для исключения претензий со стороны ФНС рекомендуем:

• вести раздельный учёт объектов «для перепродажи» и «для собственного использования»;
• своевременно формировать первичные документы (акт ввода, ПП «ОС-1»);
• при продаже ОС раньше 3 лет — сразу рассчитать возможные пени и подать уточнёнку.

Внимание! Информация приведена по состоянию на . Перед применением проверьте актуальность нормативных документов или проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.