Начало 2020 года внесло серьёзные изменения в налогообложение для индивидуальных предпринимателей (ИП) при продаже коммерческой недвижимости. Ниже — подробный разбор того‚ как начисляется налог на доходы физических лиц (НДФЛ)‚ какие льготы действуют и на что нужно обратить внимание сегодня‚ в 2026 году‚ чтобы не ошибиться в расчётах.
Когда ИП платит НДФЛ при продаже коммерческой недвижимости?
Ключевое правило: если объект не использовался в личных‚ семейных или домашних нуждах‚ освобождение от НДФЛ не применяется. Это означает:
- Доход от продажи офиса‚ склада‚ торгового павильона облагается НДФЛ по ставке 13 % (резиденты РФ) или 30 % (нерезиденты).
- Объект должен быть «отделён» от предпринимательской деятельности: если он числился в качестве основного средства ИП и начислялась амортизация‚ налог придётся платить.
Исключение: дарение между близкими родственниками
Дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками-ИП (родители‚ дети‚ супруги‚ братья/сёстры‚ дед/бабка/внуки) не облагается НДФЛ. Однако:
- Даритель и одаряемый должны быть физическими лицами‚ а не «ИП как юридическое лицо».
- Объект не должен использоваться в предпринимательской деятельности дарителя.
- С 2021 года в дарственной обязательно указывать кадастровую стоимость: если цена сделки существенно ниже‚ налоговая может доначислить НДФЛ по рыночной стоимости.
Как уменьшить налоговую базу при продаже
3.1 Имущественный вычет
ИП-резидент может применить налоговый вычет:
- 1 000 000 рублей, максимальный вычет при продаже любых объектов недвижимости.
- или документально подтверждённые расходы на приобретение (договор купли-продажи‚ чеки‚ выписки из ЕГРН).
Пример расчёта:
Офис продан за 5 000 000 руб.‚ куплен за 3 800 000 руб.
Налоговая база = 5 000 000 – 3 800 000 = 1 200 000 руб.
НДФЛ = 1 200 000 × 13 % = 156 000 руб.
3.2 Срок владения
Если объект:
- наследован или получен по дарению от близкого родственника‚ и ИП владел им ≥ 3 года‚ НДФЛ не взимается.
- наследован от постороннего лица или куплен самим ИП‚ срок владения должен быть ≥ 5 лет для освобождения от налога.
Особенности для ИП на УСН 6 %
Если ИП числился на упрощёнке «доходы 6 %»:
- Доходы от продажи коммерческой недвижимости всё равно облагаются НДФЛ 13 %‚ а не УСН 6 %‚ потому что объект не использовался в предпринимательской деятельности;
- В декларации 3-НДФЛ вычет 1 млн руб. или расходы применяются только по НДФЛ‚ не влияя на УСН.
- Необходимо подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля.
Чек-лист для ИП в 2026 году
- Уточните дату регистрации права в ЕГРН: ≥ 3 или ≥ 5 лет?
- Убедитесь‚ что объект не числился в ЕГРЮЛ как основное средство ИП.
- Соберите документы о расходах на покупку (если хотите применить вычет по расходам).
- Если дарение между родственниками, составьте договор дарения с кадастровой стоимостью.
- Заполните 3-НДФЛ в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» или через программу «Декларация».
- Уплатите налог до 15 июля‚ чтобы избежать пени.
Частые ошибки
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| ИП считает‚ что УСН 6 % «закрывает» и продажу офиса | Налоговая доначислит НДФЛ 13 % + пени + штраф (20 %). |
| Неверный выбор вычета (1 млн вместо расходов 3‚8 млн) | Переплата налога на 364 000 руб. (5 млн – 1 млн) × 13 % = 520 000 руб. вместо 156 000 руб. |
| Пропущен срок подачи 3-НДФЛ | Штраф 5 % за каждый месяц просрочки (макс. 30 %). |
Продажа коммерческой недвижимости ИП в 2026 году требует внимательного разбора: вычеты‚ срок владения и статус объекта. Всегда проверяйте‚ использовалась ли недвижимость в предпринимательской деятельности‚ и применяйте выгодный вариант вычета. При сомнениях консультируйтесь с квалифицированным бухгалтером или налоговым юристом.