Краткий экскурс в правовой статус

ИП на УСН — это индивидуальный предприниматель, применяющий упрощённую систему налогообложения.
При продаже нежилого помещения (офис, склад, торговый павильон и т.д.) ИП выступает как обычный собственник имущества, используемого в предпринимательской деятельности.
Главный вопрос: какие налоги и отчётность возникают при такой сделке?

Налогообложение при УСН

Основная ставка

УСН предполагает два варианта:

• 6 % от доходов;
• 15 % «доходы минус расходы» (региональная ставка может быть ниже).

При продаже недвижимости доходом признаётся вся выручка от покупателя, а расходом — либо первоначальная стоимость помещения (при УСН «доходы минус расходы»), либо остаточная по бухгалтерии, если имущество числилось на балансе.

Особый случай: объект числится более трёх лет

Если ИП использовал помещение в предпринимательской деятельности более 3 лет и правильно учитывал его в расходах при покупке, то при продаже возможно освобождение от НДФЛ и НДС по п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Однако при УСН такое освобождение не распространяется на упрощёнку: доход от продажи всё равно облагается по ставке УСН.

НДС: нужен ли он ИП на УСН?

Общее правило

УСН освобождает от обязанности начислять НДС (ст. 346.11 НК РФ). Однако есть исключения:

• Импорт товаров;
• Государственная пошлина за регистрацию сделки;
• Добровольное выставление счёта-фактуры с НДС (в этом случае налог надо уплатить и подать декларацию).

Продажа недвижимости: специфика

При продаже нежилого помещения ИП на УСН НЕ обязан начислять НДС, если:

1. Объект использовался исключительно в деятельности, переведённой на УСН;
2. ИП не выставляет счёт-фактуру с НДС.

Важно: покупатель-юрлицо на ОСНО захочет «входной» НДС, поэтому на практике стороны иногда оформляют дополнительное соглашение с повышением цены на 20 % (или 18 % для старых объектов). В этом случае ИП переводит себя на ОСНО только для этой операции и подаёт декларацию по НДС.

ККТ: нужен ли онлайн-кассовый аппарат?

Кто обязан применять ККТ

С 2021 г. почти все ИП обязаны применять онлайн-кассы, но есть исключения:

• Если плательщик, самозанятый (применяет НПД), то касса не нужна;
• Если расчёт осуществляется через банк (безнал), то касса также не требуется.

Продажа недвижимости ИП → физлицу

Если покупатель — физлицо, платящий наличными, то ККТ должен быть применён: ИП выдаёт покупателю бланк строгой отчётности (БСО) или чек ККТ.
При безналичном расчёте (перевод с расчётного счёта) касса не нужна.

ИП → юрлицо/ИП

При расчёте через банк касса не требуется. Но если вы получаете наличные от юрлица, то нужно пробить чек.

Пошаговая инструкция для ИП

1. Подготовьте документы:
   • ЕГРН выписка о правах;
   • Договор купли-продажи;
   • Акт приёма-передачи;
   • Платёжные поручения или кассовые чеки.
2. Определите режим налогообложения:
   • Если УСН 6 % — заплатите 6 % от всей выручки;
   • Если УСН 15 % — учтите остаточную стоимость помещения как расход.
3. Решите вопрос с НДС:
   Если покупатель требует выделение НДС, подготовьте:
   • Допсоглашение на увеличение цены;
   • Счёт-фактуру;
   • Декларацию по НДС за квартал сдачи.
4. Контролируйте ККТ:
   Если получаете наличные от физлица — пробейте чек. При безнале, не нужно.
5. Отразите сделку в Книге учета доходов и расходов (КУДиР) и в налоговой отчётности за год.

Частые ошибки

• Ошибка 1. Считают, что УСН «освобождает» от учёта расходов при продаже.
  Правильно: при УСН 15 % можно включить первоначальную стоимость объекта в расходы, но только ту часть, которая ещё не была учтена ранее.
• Ошибка 2. Выставляют счёт-фактуру с НДС и забывают подать декларацию.
  Решение: если решили идти на встречу покупателю, обязательно подайте декларацию и уплатите НДС до 25-го числа следующего месяца.
• Ошибка 3. Путают «самозанятого» с ИП на УСН: самозанятый кассу не использует, а ИП обязан при наличном расчёте.