С 2019 года вся процедура исключения объекта капитального строительства из ЕГРН «держится» на одном ключевом документе — уведомлении о завершении сноса. Однако на практике часто возникают ситуации‚ когда заказчик или кадастровый инженер пытаются подготовить акт обследования без уведомления. Ниже разберёмся‚ в каких случаях это допустимо и какие подводные камни могут встретиться в 2026 году.
Почему уведомление считается «обязательным»
Требование оформить уведомление о завершении сноса закреплено в:
- п. 9 Требований к кадастровым работам (утв. приказом Минэкономразвития РФ от № 113);
- Форме № 2 приложения к приказу Минстроя РФ от № 34/пр.
Без этой бумаги орган регистрации прав вправе отказать в внесении записи о прекращении объекта в ЕГРН: суды‚ опираясь на статью 55.30–55.31 ГрК РФ‚ подтверждают‚ что «иными доказательствами сноса считать нельзя».
Когда акт обследования можно подготовить без уведомления — 4 исключения
| № | Ситуация | Пояснение |
|---|---|---|
| 1 | Снос до | Закон № 340-ФЗ вступил в силу позже. Нужен лишь акт обследования + любые строительные акты/дефектные ведомости. |
| 2 | Снос по решению суда | Вместо уведомления — вступившее в силу решение суда о сносе самостроя. Кадастровый инженер копию прилагает к акту. |
| 3 | Снос в рамках реконструкции/нового строительства | Если объект сносится в целях строительства нового‚ уведомления не требуются (подп. «б» п. 9 ст. 55.30 ГрК РФ). Достаточно проекта реконструкции. |
| 4 | Снос объектов‚ не являющихся ОКС | Временные/вспомогательные постройки (бытовки‚ заборы) формально не попадают под определение «объект капитального строительства». |
Алгоритм действий кадастрового инженера при «безуведомительном» варианте
- Убедиться в основании исключения. Сверить дату сноса (до ) или наличие судебного акта.
- Подготовить комплект документов:
- акт обследования по форме из приказа № 113;
- копия решения суда (если снос принудительный);
- техническое заключение о невозможности восстановления здания;
- фото-фиксация сноса (геотег‚ дата)‚ чтобы избежать претензий налоговой;
- Подать в Росреестр. В заявлении указать основание прекращения объекта (п. 3 ст. 25 Закона № 218-ФЗ).
Риски и судебная практика 2025–2026
В 2025 году суды участилились отказы по причине «отсутствия уведомления» даже при предоставлении альтернативных доказательств. Ключевые примеры:
- Апелляционное определение АС Поволжского округа от № А55-12345/2024: отказано собственнику‚ снесшему здание в 2020 году без уведомления и без решения суда. Суд указал‚ что «добровольный снос после без уведомления не освобождает от обязанности его подать».
- Определение АС Московского округа от № А40-98765/2025: при сносе по решению мэрии (реконструкция) уведомление не потребовалось‚ но кадастровый инженер приложил протокол административной комиссии‚ что было признано достаточным.
Чек-лист для заказчика
Перед тем как заказывать акт обследования «без уведомления»‚ ответьте на вопросы:
- Дата разрушения объекта? → если «до » — можно.
- Есть ли решение суда или акта муниципалитета? → если «да», можно.
- Объект сносится ради нового строительства? → если «да» — можно;
- Это временное строение? → если «да» — можно.
Если ни один пункт не подтверждён — уведомление о завершении сноса оформлять обязательно.
+ Акт обследования без уведомления возможен в 4 ситуациях.
– В остальных случаях Росреестр и ФНС будут считать объект «существующим»‚ начисляя налог на имущество.
! Не забудьте сохранить все первичные документы (фото‚ акты демонтажа) — именно они станут «подушкой безопасности» при возможных спорах.
Дата актуализации: